Promesse de vente et condition suspensive de prêt

C’est écrit comme ça et c’est comme ça que ça devait se passer !

 Mon acheteur a commis une faute et j’ai le droit d’être indemnisée !

 Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une venderesse, qui ne décolérait pas de l’échec de sa vente.

 Le 31 juillet 2015, Madame H consent Madame Z une promesse unilatérale de vente de sa maison, dans la région de Versailles, pour la somme de 835 000 €.

 La vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention par l’acheteuse d’un prêt :

•  D’un montant maximum de 100 000 €,
• Sur 15 ans,
• Au taux de 2,2 % hors assurance,
• Avant le 30 septembre 2015.

 Une indemnité d’immobilisation de 83 500 € était convenue, avec une consignation de la moitié entre les mains du notaire.

 L’acheteuse n’obtient pas son prêt.

 La venderesse assigne alors l’acheteuse en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

 Le tribunal lui donne raison et condamne l’acheteuse à lui verser l’indemnité d’immobilisation de 83 500 €.

 Le tribunal retient en effet que l’acheteuse avait sollicité un prêt de 80 000 € alors que la promesse prévoyait une demande de 100 000 €.

 L’acheteuse relève appel et grand bien lui en fasse, la cour d’appel infirme le jugement.

 Elle juge que Madame Z a effectivement fait une demande de prêt, qui lui a été refusée.

 Elle n’a commis aucune faute. L’indemnité d’immobilisation n’est donc pas due.

 Mécontente, Madame H forme un pourvoi en cassation.

 Elle soutient deux arguments :

• L’acheteuse avait sollicité un prêt inférieur à ce qui était prévu par la promesse (80 000 € au lieu de 100 000 €) et à un taux inférieur (2 % au lieu de 2,2 %)
•  Elle ne l’avait pas avertie du refus de prêt à la date prévue mais 15 jours plus tard

À votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?

La réponse est non.

 Dans cet arrêt du 4 juillet 2024 (RG n° 22 – 12. 043), la Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant les raisons retenues par la cour d’appel :

• Le montant indiqué dans la promesse est un montant maximum. Solliciter moins n’était pas une faute,
•  Le taux de 2 % indiqué sur le dossier de demande de prêt était une prévision susceptible d’amélioration,
•  Le délai prévu par la promesse était le délai à partir duquel la venderesse pouvait mettre en demeure l’acheteuse d’indiquer si elle avait obtenu ou non le prêt. Le dépassement du délai n’était donc pas sanctionnable, d’autant que la venderesse n’avait pas usé de cette possibilité.

Moralité :

Les mots ont un sens ! Si la promesse prévoit un montant maximum, le dépasser est source de responsabilité. En revanche, faire une demande inférieure ne l’est pas.