PTZ et défaut de paiement de loyer

« Chacun fait, fait, fait ce qui lui plait, plait, plait « 

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une locataire qui trouvait que son loyer était beaucoup trop cher.

 Le 23 janvier 2017, Madame V prend à bail un appartement dans la région de Montpellier, avec un loyer mensuel de 650 € outre 80 € de provision sur charges.

 Mais, Madame V trouve son loyer trop cher et le réduit d’autorité et unilatéralement à la somme de 450 €.

 Ni une ni deux, le bailleur lui fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire puis, en l’absence de régularisation dans le délai imparti par la loi, l’assigne en résiliation de bail et expulsion.

 La locataire se défend alors devant le tribunal en indiquant que le contrat a fixé un loyer supérieur au montant maximum légal.

 Elle indique en effet que son bailleur a profité d’un programme de financement avantageux imposant un loyer capé.

 Devant le tribunal d’instance, l’argument fonctionne bien puisque le juge décide de fixer le montant du loyer en équité à la somme de 450 € par mois.

 Bien évidemment, le bailleur relève appel puisqu’il ne il s’agit pas là d’une matière dans laquelle l’équité peut avoir un quelconque rôle à jouer.

 La Cour d’appel retient, pour sa part, que si lors de l’acquisition de son bien immobilier, le bailleur a bénéficié d’un prêt à taux zéro empêchant de louer le bien, ou lorsque la location est possible, contraignant le montant du loyer et les revenus du locataire à respecter les plafonds des barèmes des logements sociaux, en revanche, elle considère que la sanction du défaut de respect des conditions du PTZ n’est pas la révision du loyer mais l’obligation pour l’emprunteur de rembourser immédiatement l’intégralité de la somme prêtée au titre du prêt à taux zéro.

 Elle indique que le bailleur, dans cette zone, est libre de fixer le loyer de départ qu’il souhaite et condamne la locataire au règlement de l’intégralité des loyers dus depuis l’origine, constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.

 La cour d’appel ajoute que, quand bien même le montant du loyer serait limité, encore faut-il pour bénéficier du dispositif que les revenus du locataire soient inférieurs à un certain plafond, ce qui n’était pas démontré en l’espèce

 Fort mécontente, Madame V forme un pourvoi en cassation.

 Elle plaide que le bailleur ne peut se prévaloir de stipulations d’un bail conclu en violation des dispositions légales lui interdisant de louer le bien lui appartenant ou limitant à tout le moins le montant du loyer exigible.

À votre avis, Madame B a-t-elle obtenu gain de cause ?

La réponse est non.

Dans cet arrêt du 14 mars 2024 (RG n° 21 – 25. 798), la Cour de cassation rejette le pourvoi.

La Cour de cassation rappelle que les articles L 31 – 10 – 6 et R 31 – 10 – 6 du code de la construction et de l’habitation prévoient que le maintien du prêt à taux zéro, en cas de location d’un logement acquis au moyen de ce prêt, est soumis au respect de certaines conditions dont la méconnaissance peut avoir pour effet de rendre exigible le remboursement du capital restant dû.

Elle approuve ainsi la cour d’appel d’avoir relevé que la seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions de maintien d’un prêt à taux zéro est l’obligation de rembourser immédiatement l’intégralité de ce prêt.

La locataire ne pouvait donc s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer.

Moralité

Le locataire ne pouvait pas se faire justice à lui-même en fixant unilatéralement le loyer à un autre montant que celui qui avait été contractuellement convenu. Cela lui a fait perdre le bénéfice de son bail.