Résiliation bail commercial : l’erreur en fin de contrat

Un bail commercial prend-il fin, sans action des parties, à l’arrivée de son terme ?

 La Réponse de l’Avocat Spécialiste en Droit Immobilier PERIMAITRE

 Non, jamais. En bail commercial, l’arrivée du terme contractuel d’un bail commercial 9 ans ne met JAMAIS fin automatiquement au contrat si aucune des parties n’a agi. Le régime est extrêmement protecteur du locataire. L’absence de congé formel ou de demande de renouvellement dans les formes et délais prévus par le Code de commerce conduit à la tacite prolongation du bail, et non à l’occupation sans droit ni titre.

La Réponse tranchée de la Cour de cassation (Arrêt du 19 juin 2025 – à retenir)

 La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 juin 2025 (RG n°23-19.744), a censuré la décision de la Cour d’appel en rappelant que, conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le bail était donc toujours en vigueur malgré l’arrivée de son terme, annulant l’expulsion de la locataire.

Les faits à l’origine de cet arrêt majeur pour la gestion locative

 L’affaire commence avec la découverte, par les héritiers des murs d’un local commercial, d’un impayé de loyer de 72 000 €. Les bailleurs font délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

La locataire n’ayant pas régularisé sa dette, les héritiers l’assignent en paiement des arriérés et en résiliation du bail.

Le parcours judiciaire des bailleurs et l’erreur d’interprétation

 En première instance, les bailleurs sont déclarés irrecevables pour un défaut de preuve de leur qualité d’héritiers.

En appel, la Cour d’appel de Fort de France condamne la locataire au paiement. Toutefois, elle refuse d’abord de constater la résiliation du bail car le contrat ne prévoyait pas expressément de clause résolutoire.

L’erreur fatale : Cherchant une solution pour l’expulsion, la Cour d’appel juge que, le bail commercial étant arrivé à son terme contractuel en 2018 sans demande de renouvellement, le contrat avait pris fin. La locataire est déclarée occupante sans droit ni titre.

La locataire forme alors un pourvoi en cassation. La Cour de cassation, soucieuse de l’application correcte du droit, est contrainte de soulever elle-même un moyen d’office (un « cours de droit » en substance) pour corriger l’erreur d’interprétation sur le terme du bail.

Analyse juridique PERIMAITRE : L’enjeu du formalisme pour les professionnels de l’immobilier

 Cette décision est un rappel fondamental à l’attention des administrateurs de biens, des syndics et de tout professionnel impliqué dans la gestion locative. Le formalisme est la clé de voûte du bail commercial.

Le Code de commerce exige que la fin du bail soit matérialisée par un acte précis (congé ou demande de renouvellement) signifié par acte extrajudiciaire. L’absence d’une telle démarche formelle au terme des neuf ans entraîne automatiquement la tacite prolongation du bail dans les mêmes conditions.

La Cour de cassation a protégé le locataire, rappelant que même face à un manquement grave (un impayé de 72 000 €), l’absence de formalisme sur le terme du bail est une erreur qui peut ruiner une procédure d’expulsion. Pour tout litige vente immobilière ou contentieux, le respect scrupuleux des procédures est essentiel.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

La vigilance des professionnels : deux points cruciaux pour sécuriser le bail commercial

Clause Résolutoire Expresse : Je vous conseille de vous assurer que tout contrat de bail commercial intègre une clause résolutoire expresse et détaillée. L’absence de cette clause vous contraint à engager une procédure de résiliation judiciaire longue et incertaine en cas de manquement du locataire.

Anticipation du Terme : Ne considérez jamais le terme du bail comme une fin automatique. Pour mettre fin au bail ou maîtriser son renouvellement, vous devez anticiper l’échéance et délivrer un congé par acte d’huissier six mois à l’avance. Le défaut d’anticipation ou de formalisme se traduit par une perte de contrôle de la durée et des conditions du contrat.