Responsabilité du syndic : le quitus ne protège pas

Qu’est-ce qu’un quitus en copropriété ?

En copropriété, le quitus est la décision par laquelle l’assemblée générale approuve la gestion du syndic pour l’exercice écoulé.
Il signifie que les copropriétaires reconnaissent que le syndic a exécuté les missions prévues par son contrat et géré les fonds conformément aux décisions de l’assemblée.

Toutefois, le quitus n’efface pas les fautes commises ni les obligations légales du syndic : un copropriétaire peut engager sa responsabilité s’il subit un préjudice personnel, même après l’avoir voté.

Voici une illustration de ce concept.

Les faits

En 2010, un copropriétaire signale au syndic des infiltrations et un gondolement d’une poutre en façade.
Le syndic indique que des devis ont été demandés… mais les travaux tardent.

Chronologie

• 2010 : signalement des désordres.

• 2012 : travaux votés mais non réalisés.

• Octobre 2013 : un architecte constate des affaissements ; étaiement d’urgence.

• Octobre 2013 : arrêté de péril imminent.

• 2016 : travaux soumis au vote.

• 2018 : travaux réalisés.

Procédure

Madame D, copropriétaire, assigne le syndic pour obtenir réparation.
Elle obtient gain de cause en première instance (33 000 € préjudice financier + 36 000 € préjudice de jouissance).
La cour d’appel confirme la faute du syndic mais réduit le préjudice de jouissance à 18 000 €.

Arguments du syndic en cassation

• Le quitus voté par l’AG interdit toute action en responsabilité sur les faits connus au moment du vote.

• Le préjudice était dû à l’état de l’immeuble, non à sa faute.

Arrêt de la Cour de cassation – 29 février 2024 (RG n° 22-24.158)

La Cour rejette le pourvoi :

• Le quitus n’interdit pas d’agir pour obtenir réparation d’un préjudice personnel causé par une faute du syndic.

• Le retard fautif dans la réalisation des travaux est directement imputable au syndic.

À retenir

• Le quitus ne protège pas le syndic contre une action en responsabilité.

• Un syndic doit agir rapidement et documenter ses démarches pour se défendre en cas de litige.