Vente et étendue de l’engagement

Ce n’est pas ce qui était prévu ! dit-il l’un.

Si bien sûr ! dit l’autre.

Les mots ont un sens et un engagement doit s’honorer !

Je vous raconte cette semaine histoire d’une vente qui a capoté, avec grosse demande d’indemnisation à la clé.

 En 2016, la SCI I promet de vendre à la société S un immeuble à Paris.

Le prix convenu : 8 100 000 €.

Il est stipulé une clause pénale de 405 000 € pour le cas où l’une des parties renoncerait à l’acte bien que toutes les conditions de la signature soient réunies.

 Il est stipulé une clause relative relativement à l’assainissement : la SCI déclare que le bien est raccordé à l’assainissement communal mais ne garantit pas la conformité des installations aux normes en vigueur. Elle s’engage à mandater une société dans les huit jours pour un diagnostic de l’installation.

 Et il est prévu que les parties se concerteront si le certificat de conformité ne pouvait être délivré.

 Cependant, il s’avère que l’installation n’est pas directement est entièrement raccordé au réseau communal.

 Un certain nombre de canalisations emprunte des réseaux voisins pour finalement atteindre le réseau communal.

 La vente n’a finalement pas lieu.

 Et la SCI I, considérant que c’est à tort que la société S a refusé d’acheter, saisit la justice pour obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale de 405 000 €.

Le tribunal rejette sa demande et condamne au contraire la SCI à verser la même somme à la société S.

Il juge que la promesse de vente engageait la SCI a un raccordement direct à l’assainissement communal.

 Mécontente, la SCI fait appel et, cette fois, la Cour considère, au contraire, que la SCI ne s’était pas engagée à un raccordement direct.

Elle refuse toutefois de condamner l’acheteur au paiement de la somme de 405 000 €, faute pour le promettant d’avoir respecté la procédure prévue par la promesse de vente : mettre en demeure le bénéficiaire de venir signer l’acte.

Personne n’est donc condamné à la clause pénale. 

La société S forme un pourvoi en cassation.

Elle plaide que la promesse de vente impliquait l’engagement pour le vendeur de délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient rattachées à l’assainissement communal.

Le promettant a donc manqué à son obligation de délivrance et par suite la clause pénale était due.

À votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause ?

Dans cet arrêt du 11 juillet 2024 (RG n° 22 – 24. 357), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle que le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de la promesse.

Dès lors que la promesse indique un immeuble raccordé à l’assainissement communal, toutes les canalisations devait y être directement raccordées. La cour d’appel de renvoi va donc certainement condamner le promettant.

Moralité

Un acte engage. Il est important de faire toutes les vérifications en amont ! La mise en place de conditions quant à l’état du bien crée des litiges parasites.