Vente et obligation de délivrance : le grenier de la colère

qu’est-ce que l’obligation de délivrance ?

En droit immobilier, l’obligation de délivrance est le devoir pour le vendeur de remettre à l’acheteur un bien conforme à ce qui a été convenu dans l’acte de vente.

Cela ne signifie pas seulement livrer le bien matériellement, mais aussi respecter ses caractéristiques essentielles (surface, équipements, usages prévus).
Si le bien livré ne correspond pas à la description ou aux promesses contractuelles, l’acheteur peut agir pour obtenir réparation, voire la résolution de la vente.

Voici une illustration de ce concept.

Une maison séduisante… en apparence

L’achat coup de cœur

En 2016, Madame T acquiert une charmante maison à Châteauroux pour 128 000 €.
Description à la clé : cuisine aménagée, séjour avec cheminée, 3 chambres, salles d’eau et bains, sous-sol complet, grenier, jardin et terrasse.

Les travaux et la découverte du problème

Après signature en juin 2017, elle entreprend des travaux d’embellissement… et découvre d’importantes fissures.
Une société conclut à un désordre structurel évolutif, rendant le grenier non exploitable.

La bataille judiciaire

Première étape : le tribunal judiciaire

Madame T réclame l’annulation ou la résolution de la vente, et 248 000 € de dommages et intérêts.
Le tribunal rejette sa demande.

Deuxième étape : la cour d’appel

La cour confirme :

• Pas de dol : la venderesse avait hérité du bien et ignorait les désordres.

• Pas de manquement à l’obligation de délivrance : l’acte ne garantissait pas l’aménagement du grenier.

• Pas de vice caché : clause d’exonération valable faute de preuve de connaissance du vice.

Le pourvoi en cassation

Les arguments de Madame T

• La venderesse connaissait le problème (mention de 90 m² aménageables retirée du compromis).

• Manquement à l’obligation de délivrance conforme et de clarté sur la nature du grenier.

La décision de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 21 décembre 2023 (RG n° 22-21.518), la Haute juridiction :

• Rejette l’argument sur la connaissance du vice.

• Retient le manquement potentiel à l’obligation de délivrance :

Ne pas préciser qu’un grenier mentionné dans l’acte est inutilisable pourrait constituer une non-conformité.

L’affaire retourne devant la cour d’appel pour nouvel examen.

MON CONSEIL d’AVOCAT SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER

Côté vendeur

Mentionnez dans l’acte toute limitation d’usage d’une pièce (grenier, cave, terrasse) pour éviter un litige ultérieur.

Côté acheteur

Ne vous fiez pas uniquement à la description générale : demandez des précisions sur l’usage réel de chaque espace avant de signer.