Vente d’immeuble : le vendeur doit tout dire

Vente immobilière : ne pas tout dire peut coûter cher

Dans une transaction immobilière, certaines omissions peuvent être qualifiées de manœuvres frauduleuses. Voici un exemple tiré d’un arrêt récent.

Une promesse de vente signée en toute confiance

Le 24 décembre 2014, une société signe une promesse de vente avec une autre entreprise pour l’achat d’un immeuble loué, au prix de 2.352.000 €.
La vente est régularisée le 31 mars 2015.

Mais après la vente, l’acheteur découvre que le principal locataire de l’immeuble avait informé le vendeur, entre la promesse et la vente :

• Qu’il allait restituer l’un des trois lots loués,

• Et qu’il exigeait une baisse substantielle des loyers pour conserver les deux autres.

L’action en justice : réticence dolosive retenue

L’acheteur assigne le vendeur pour réticence dolosive, c’est-à-dire pour avoir intentionnellement tu une information déterminante.

Il s’appuie sur une clause de la promesse qui impose au vendeur d’informer l’acquéreur de tout changement affectant significativement l’immeuble ou sa situation locative.

La cour d’appel lui donne raison, et lui accorde 80.000 € de dommages et intérêts.

Le pourvoi en cassation du vendeur

Le vendeur conteste cette décision et soutient :

• Qu’il n’a été informé de la situation que le 31 décembre 2014, soit après la promesse,

• Que la cour d’appel n’a pas démontré l’intention de tromper ni le caractère déterminant de l’information.

La réponse de la Cour de cassation : devoir d’information renforcé

Dans son arrêt du 16 septembre 2021 (pourvoi n°20-19.229), la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle que :

• La clause contractuelle obligeait le vendeur à informer l’acheteur jusqu’à la vente, pas uniquement jusqu’à la promesse,

• La situation locative était un élément déterminant du consentement de l’acheteur.

Elle valide ainsi la décision d’appel.

À retenir : deux leçons pour les vendeurs et acquéreurs

• L’acheteur a tout intérêt à faire préciser par écrit les éléments qu’il juge déterminants de son consentement, via des clauses spécifiques dans les actes.

• Le vendeur a une obligation d’information continue jusqu’à la signature de l’acte définitif. Même une communication partielle ou rassurante peut être considérée comme trompeuse si elle minimise la réalité.