Vices apparents dans une vente en l’état futur d’achèvement

Un vice apparent oublié n’est pas un vice pardonné

Un peu de pédagogie :

Qu’est ce qu’un vice apparent :

On entend par vice apparent tout défaut visible à l’oeil nu présent au moment de la vente ou de la livraison d’un bien immobilier.

Quel est le délai de dénonciation d’un vice apparent : 

Les vices apparents peuvent désormais être dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession (ou la réception), mais toujours dans la limite d’une année.

Et en voici l’illustration en vidéo ci-dessous.

Vente en l’état futur d’achèvement : un litige autour des travaux non réalisés

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un constructeur dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui refusait de reprendre les vices apparents signalés.

L’acquéreur, lui, ne se laissera pas faire.

Une maison achetée en VEFA, mais non livrée à temps

En avril 2015, la société F signe avec Monsieur E un contrat de vente en état futur d’achèvement pour une maison située dans la région de Bordeaux. Le bien devait être livré dans un délai de 13 mois.

Cependant, la livraison n’a pas lieu à la date prévue. Monsieur E saisit alors la justice pour demander la désignation d’un expert, chargé d’évaluer le retard de livraison et les travaux de parachèvement.

Le rapport d’expertise et la première décision de justice

L’expert dépose son rapport en 2018. Monsieur E réclame alors au constructeur environ 16 000 € pour les travaux non achevés.

Mais il est débouté, le tribunal puis la cour d’appel considérant que ces travaux relèvent de vices apparents. Pour être indemnisé, ils auraient dû être :

• Mentionnés dans le procès-verbal de réception

• Évalués poste par poste

• Intégrés dans un compte entre les parties

Une confusion juridique contestée en cassation

Mécontent, Monsieur E forme un pourvoi en cassation. Il soutient que la cour d’appel a confondu le régime juridique de la VEFA avec celui du contrat de louage d’ouvrage.

Or, dans le cadre d’une VEFA, le vendeur est responsable des vices apparents dénoncés dans l’année suivant la réception ou la prise de possession.

L’importance du délai d’un an

Dans cette affaire, les vices avaient été dénoncés avant la prise de possession. Le vendeur devait donc les reprendre.

A votre avis, l’acheteur a-t-il obtenu gain de cause ?

La Cour de cassation confirme la garantie d’un an

Oui. Dans son arrêt du 13 février 2025 (RG n°23-17.755), la Cour de cassation casse la décision d’appel.

Elle rappelle que l’acquéreur en VEFA dispose d’un délai d’un an pour agir contre le vendeur au titre des vices apparents, même si ces derniers sont dénoncés après le délai d’un mois suivant la prise de possession.

Un conseil aux vendeurs d’immeubles à construire

La garantie des vices apparents est due pendant un an. Tout vice apparent doit donc être repris. À défaut, le contentieux est probable, avec son lot d’aléas, de charge mentale et de coûts.