Copropriété : quelle majorité pour voter des travaux ?

A quelle majorité voter des travaux mixtes en copropriÉtÉ?

Décider à quelle majorité voter des travaux en copropriété, c’est un peu comme former un gouvernement : tout dépend du projet de départ.

Cette affaire illustre parfaitement les difficultés rencontrées en copropriété lorsqu’il s’agit de déterminer la majorité applicable au vote des travaux.

Les faits : des travaux d’entretien et de rénovation énergétique

En 2019, dans une copropriété située à Bourgoin-Jallieu, le syndic découvre que l’étanchéité de la toiture est abîmée.

• Le complexe d’étanchéité est humide.

• Les relevés d’étanchéité sont fissurés.

Le syndic propose donc de réaliser des travaux de réfection. Mais il souhaite également profiter de l’occasion pour améliorer l’isolation thermique en remplaçant l’isolant de 50 mm par un isolant de 160 mm.

L’Assemblée générale et la contestation des copropriétaires

Le vote à l’article 24

Le syndic inscrit les travaux à l’ordre du jour et propose un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

L’opposition des copropriétaires

Monsieur et Madame Z, copropriétaires de trois lots (appartement, cave et garage), s’opposent à cette décision.

Ils saisissent la justice pour obtenir l’annulation de la résolution, estimant que les travaux de rénovation énergétique doivent être votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des tous les copropriétaires de l’immeuble.

La position des juridictions

Décision du tribunal et de la cour d’appel

Les juges considèrent qu’il s’agit de travaux mixtes :

• des travaux d’entretien (réfection de la toiture),

• et des travaux d’économie d’énergie (isolation thermique).

Ils retiennent que la finalité première est l’entretien, l’amélioration énergétique étant seulement accessoire.

Conclusion : le vote à l’article 24 était valable.

Le pourvoi en cassation

Mécontents, les copropriétaires forment un pourvoi.
Ils soutiennent que les travaux de rénovation énergétique, même « embarqués » avec des travaux d’entretien, doivent relever de l’article 25.

L’arrêt de la Cour de cassation du 3 juillet 2025

La Cour de cassation (arrêt du 3 juillet 2025, n° 23-21.429) rejette leur pourvoi.

Elle confirme que lorsqu’il s’agit de travaux mixtes (entretien + amélioration), il faut rechercher l’objectif principal des travaux pour déterminer la majorité applicable.

En l’espèce, la réfection de la toiture était la priorité.

Les travaux pouvaient donc être votés à l’article 24.

À retenir pour les copropriétaires et syndics

• Travaux d’entretien → article 24

• Travaux de rénovation énergétique → article 25

• Travaux mixtes → on recherche la finalité principale

Cette décision rappelle que le choix de la majorité dépend avant tout de la nature du projet.

Conclusion

En copropriété, déterminer la majorité applicable n’est pas toujours simple. Cet arrêt vient clarifier que pour des travaux mixtes, c’est bien la finalité première qui guide la règle de majorité.