Bail commercial et ravalement : qui paie les travaux ?

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (bailleur) et un professionnel (preneur) pour l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un local commercial ou d’un établissement hôtelier.

Il offre une protection spécifique au locataire, avec notamment :

• une durée minimale de 9 ans,

• un droit au renouvellement,

• des règles encadrant les travaux, charges, loyers et résiliation.

Mais chaque clause doit être lue avec attention, notamment celles relatives aux travaux ou aux obligations du bailleur.

En voici une illustration, fondée sur une histoire vraie!

Le diable est dans les détails !

Cette semaine, je vous raconte l’histoire d’un bailleur qui n’avait pas envie de payer les travaux de ravalement de son immeuble.

Il tente de faire porter cette charge à son locataire hôtelier… mais la justice ne va pas dans son sens.

L’affaire : un protocole et un ravalement… 30 ans plus tard

• 1973 : la société Z loue un local à usage d’hôtel.

• 1986 : un protocole d’accord est signé. La société Z accepte de réaliser les travaux de ravalement.

• 2009 : le propriétaire vend l’immeuble à la SCI B, qu’il gère.

• 2011 : injonction de la mairie de faire le ravalement.

• 2013 : le syndicat des copropriétaires vote les travaux.

Une longue bataille sur la charge des travaux

Le tribunal judiciaire estime que la charge incombe au bailleur, dans le cadre des relations bailleur/preneur.

Le bailleur fait appel, en s’appuyant sur le protocole de 1986.

En appel

La cour d’appel confirme :

• Les travaux ont été imposés par l’administration.

• Ni le bail ni le protocole d’accord ne prévoient expressément que cette situation serait à la charge du locataire.

Que décide la Cour de cassation ?

Arrêt du 15 juin 2023 (RG n°21-19.396) :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle que :

• Les travaux prescrits par l’administration relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur,

• Et sont à sa charge, sauf clause très claire dans le bail.

Ce qu’il faut retenir

Pour les bailleurs :

• Les travaux imposés par l’autorité publique vous incombent par défaut,

• Un accord passé ne suffit pas s’il n’est pas intégré clairement au bail,

• Si vous souhaitez transférer la charge au locataire, cela doit être expressément stipulé.

Pour les preneurs :

• Relisez attentivement votre bail, notamment les clauses sur les travaux,

• N’assumez pas des charges qui ne vous reviennent pas légalement,

• Une injonction administrative = obligation du bailleur, sauf stipulation contraire.