Responsabilité du syndicat des copropriétaires

Qu’est-ce qu’un syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble en copropriété.
Il a pour mission de gérer et entretenir les parties communes, de représenter les intérêts collectifs de la copropriété, et peut agir en justice au nom de tous.

Le syndicat est représenté par un syndic, élu en assemblée générale.
Il est juridiquement responsable, notamment en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction affectant les parties communes.
Sa responsabilité est souvent de plein droit, ce qui signifie qu’elle peut être engagée sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute.

« C’est toujours notre faute » : chronique d’un conflit en copropriété

“Ne jamais dire : c’est leur faute. C’est toujours notre faute.”
— Claude Aveline, Avec toi-même

Cette citation aurait pu éviter bien des désordres… dans tous les sens du terme.

L’affaire : fuite, sinistre, et procédure longue de plusieurs années

Madame D est copropriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée à Grenoble, qu’elle loue à Monsieur T.

• 22 août 2011 : une fuite sur une canalisation dans le vide sanitaire cause des dégâts dans le logement.

• Des travaux d’urgence sont faits… mais les désordres persistent.

• Le locataire quitte le logement, invoquant humidité et affaissement du sol.

Trois ans de discussion, quatre ans sans réparation

Les travaux définitifs sur le vide sanitaire ne seront réalisés qu’en 2015, après :

• des désaccords internes au conseil syndical,

• et le refus de l’assemblée générale de faire appel à un bureau d’études.

La procédure judiciaire engagée par la copropriétaire

Madame D demande :

• l’indemnisation de ses préjudices (plus de 120 000 €),

• en s’appuyant sur l’article 14 de la loi de 1965.

En appel

➡️ Rejet de sa demande :
La cour d’appel estime que :

• le retard était lié à des divergences internes (dont Madame D faisait partie),

• et que le syndicat n’était pas responsable des désordres persistants.

Que dit la Cour de cassation ?

Arrêt du 15 juin 2023 (RG n° 22–16.155) :
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle :

• Le syndicat est responsable de plein droit en cas de défaut d’entretien des parties communes,

• Il ne peut s’exonérer que par la preuve d’une faute de la victime, d’une force majeure ou d’un tiers.

➡️ Ici, aucune faute n’était reprochée à Madame D.
➡️ Le syndicat est donc responsable et doit indemniser.

Ce qu’il faut retenir

Le rôle clé du syndicat des copropriétaires

• ⚠️ Il doit veiller à l’entretien des parties communes,

• ✅ En cas de dommage, sa responsabilité peut être engagée automatiquement,

• ❌ Il ne peut pas s’en décharger sur des conflits internes ou des lenteurs de décision.

Conseils pratiques

• Faire appel à un bureau d’études dès qu’un désordre technique complexe apparaît,

• Éviter les conflits d’intérêts en cas de sinistre concernant un membre du conseil syndical,

• Agir rapidement pour limiter les préjudices.