Vente immobilière : recours en cas de défaut d’information

Lors d’une vente immobilière, faut-il tout dire ?

Lorsqu’on vend un bien immobilier, le silence peut coûter cher. Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de tous les éléments susceptibles d’influencer son consentement, même s’ils ne constituent pas un vice caché au sens strict.

Cela inclut :

• les caractéristiques du bien,

• les modifications par rapport à la notice ou au plan,

• les nuisances connues (sonores, visuelles, environnementales),

• les servitudes, procédures en cours, ou projets à proximité.

Ne pas divulguer volontairement une information importante, même en pensant qu’elle « passera inaperçue », peut être qualifié de réticence dolosive. Cela ouvre droit à des dommages et intérêts pour l’acheteur, voire à l’annulation de la vente dans certains cas.

Vente immobilière et défaut d’information : l’affaire des poubelles non annoncées

On m’aurait menti ???

Je vous raconte aujourd’hui l’histoire (authentique) de Monsieur X, qui achète sur plan en mars 2015 un appartement deux pièces avec place de parking, dans les Yvelines.

L’appartement est livré en octobre 2016 et loué en février 2017 à Monsieur et Madame Z.

Une découverte inattendue : l’absence de local poubelle

À la livraison, surprise : la résidence n’a pas de local poubelle en copropriété.

Dans un premier temps, le constructeur installe des bennes collectives à proximité, dans un second temps il les remplace par des bornes d’apport volontaire… situées à 2 mètres des fenêtres de l’appartement de Monsieur X.

Les locataires se plaignent de nuisances sonores, visuelles et olfactives. Monsieur X contacte le constructeur, sans succès.

Un contentieux autour du vice du consentement

Monsieur X saisit le tribunal pour demander l’annulation de la vente.

Il estime avoir été mal informé sur une caractéristique essentielle de l’environnement immédiat de son bien, ce qui constitue à ses yeux un vice du consentement.

Mais le tribunal rejette sa demande.

L’appel et la requalification du préjudice

Monsieur X fait appel, en modifiant sa demande :

Il ne demande plus l’annulation, mais une indemnisation pour réticence dolosive.

La cour d’appel lui donne raison. Elle relève que :

• Le permis de construire mentionnait déjà l’absence de local poubelle,

• Le constructeur savait que des bornes seraient installées devant les appartements,

• La notice descriptive initiale parlait bien d’un local poubelle,

• Mais la notice finale (au moment de l’acte authentique) n’en faisait plus mention.

Une absence d’information volontairement omise

La cour estime que le constructeur aurait dû informer l’acquéreur de cette modification importante.
Il a donc commis une réticence dolosive, c’est-à-dire un manquement intentionnel à son devoir d’information.

Le préjudice de Monsieur X est reconnu : il reçoit 40 000 € au titre de la perte de chance de négocier ou de renoncer à l’achat (sur un prix total de 173 000 €).

La Cour de cassation confirme : le dol est caractérisé

Le vendeur forme un pourvoi en cassation, soutenant qu’un manquement à l’information n’est pas suffisant s’il n’est pas prouvé qu’il est intentionnel.

Mais la Cour de cassation rejette son argument :

Aucun document contractuel n’évoquait la présence de ces bornes visibles et malodorantes.
Le vendeur connaissait cette situation et a délibérément omis d’en parler à son acheteur.

Que retenir ? L’information est une obligation, pas une option

Vendeurs : informez, informez, informez !
Acquéreurs : lisez tout, même les notices, et posez des questions !