Surface habitable erronée et réduction de loyer
Surface habitable ERRONEE et réduction de loyer : attention au délai de 4 mois
Qu’est-ce que la surface habitable en location ?
La surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Elle correspond à la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures, et en excluant les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
La loi du 6 juillet 1989 (article 3-1) prévoit que si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée au bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer… mais à condition d’agir dans un délai strict.
Une belle location… mais avec une différence de taille
La situation initiale
Monsieur et Madame B louent un appartement triplex de 96,55 m², ramené à 87 m² par pondération des surfaces en sous-sol.
L’expertise judiciaire
En 2018, un expert judiciaire évalue la surface habitable réelle à 74,2 m², considérant que la partie en sous-sol est inhabitable.
Les locataires demandent donc une réduction de loyer de 16 %, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi de 1989.
La bataille juridique
En appel
La cour d’appel donne raison aux locataires, estimant que le délai de quatre mois prévu par la loi ne s’applique pas puisque la réduction provenait du caractère inhabitable de la cave, et non d’une simple différence de métrage.
En cassation
Le 8 février 2024 (RG n° 22-24.833), la Cour de cassation casse cette décision :
Le délai de quatre mois est un délai de forclusion applicable dans tous les cas où la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée au bail.
Résultat : les locataires, ayant agi hors délai, ne peuvent plus contester le loyer.
MON CONSEIL D’AVOCAT SPECIALISTE EN DROIT IMMOBILIER
Le processus à suivre pour demander une réduction de loyer
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Demande écrite au bailleur (lettre recommandée).
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Si pas de réponse sous deux mois ou refus → saisir le juge dans les quatre mois à compter de la demande initiale.
Passé ce délai, toute contestation est irrecevable, même en cas de surface inhabitable.