Différence de surface et loyer

« Ca fait une différence de taille ! « 

Dans tous les sens du terme. Vous allez comprendre.

Je vous raconte cette semaine l’histoire de locataires, qui estimaient une partie de leur logement inhabitable et voulaient une réduction de loyer.

Monsieur et Madame B sont locataires d’un appartement situé en région parisienne.

C’est un bel appartement triplex avec une surface habitable de 96,55 m² réduite à 87 m² par pondération des surfaces en sous-sol.

En 2018, un expert judiciaire est nommé et celui-ci retient une surface habitable de 74,2 m² estimant que la superficie du sous-sol ne pouvait être considéré comme une surface habitable.

Les locataires sollicitaient dès lors une réduction proportionnelle du montant du loyer en application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, cet article dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus de 1/20 c’est-à-dire 5 % à celle exprimée dans le contrat le bailleur supporte à la demande du locataire une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Le bailleur s’opposait à cette demande indiquant que ce même article impose un délai de quatre mois au locataire pour agir à compter de sa demande de réduction de loyer faite à son bailleur.

La Cour d’appel donne toutefois raison au locataire, elle juge que le délai de forclusion invoqué n’est pas applicable dès lors que la réduction de surface provient non pas d’une différence réelle de surface mais du fait que la cave a été considérée comme inhabitable.

Le loyer est donc diminué proportionnellement de 16 %.

Mécontent, le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Il plaide que l’application du délai de quatre mois prévus par la loi s’applique quelle que soit la situation.

N’ayant pas respecté ce délai de quatre mois à compter de leur demande de diminution de loyer pour saisir le juge, les époux sont forclos à formuler une telle demande.

À votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?

La réponse est oui.

 Dans cet arrêt du 8 février 2024 (RG n° 22 – 24. 833), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

 Elle rappelle que, selon le texte, à défaut d’accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi dans le délai de quatre mois à compter de cette demande afin de déterminer la diminution de loyer à appliquer.

 Ce délai de quatre mois est-ce qu’on appelle un délai de forclusion qui court à compter de la demande faite au bailleur.

 Cela signifie que les locataires devaient agir impérativement dans ce délai.

 À défaut de l’avoir fait, les locataires ne sont plus admis à contester le montant du loyer.

 Et ça, ça fait une différence de taille !

A retenir

Il est urgent d’agir dans un tel cas avec le process suivant :

•  Faire une demande au bailleur par lettre recommandée,
• En cas d’absence de réponse dans un délai de deux mois ou de réponse insatisfaisante, de saisir la justice d’une demande de diminution dans le domaine le délai de quatre mois à compter de cette demande.