Congé à un locataire âgé : obligations pour le bailleur?

Un BAILLEUR peut-il librement mettre fin au bail d’un locataire âgé ?

La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont INFERIEURES A UN CERTAIN SEUIL. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose un relogement adapté. À défaut, le congé peut être annulé.

 Voici une illustration de ce sujet.

 L’affaire : un locataire de 71 ans, un bailleur pressé… et un congé annulé

La SCI S. achète un immeuble dont elle souhaite progressivement restructurer les logements, au fur et à mesure des départs des locataires. Tous les appartements sont rénovés… sauf un, occupé par un locataire de 71 ans, qui ne semble pas pressé de partir.

Le 7 décembre 2018, la SCI lui adresse un congé pour motif légitime, prenant effet au 10 juin 2019. Le motif : restructurer ce logement comme les autres. Mais le locataire reste.

La SCI saisit le juge, qui valide le congé et ordonne l’expulsion.

Le locataire fait appel. Il avance deux arguments majeurs :

• Ses ressources sont inférieures au plafond prévu pour les logements locatifs conventionnés.

• Le bailleur aurait donc dû lui proposer un logement de remplacement réellement disponible, ce qu’il n’a pas fait correctement.

L’analyse de la Cour de cassation (arrêt du 24 octobre 2024, RG n° 23‑18.067)

Le litige monte jusqu’à la Cour de cassation.

La SCI soutient que les ressources à prendre en compte sont celles de l’année civile précédant le congé. Elle précise avoir envoyé 7 annonces au locataire, ce qui selon elle, répondait à son obligation.

Mais la Cour ne retient pas ces arguments.

Elle rappelle que :

• Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans ayant des ressources inférieures au plafond légal, que s’il lui propose un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités.

• Les ressources à prendre en compte sont celles des 12 mois précédant le congé, et non de l’année fiscale précédente.

Dans ce cas précis, la Cour estime que les annonces transmises ne constituaient pas une offre de relogement effective, faute de vérification sur leur acceptation. Elle déclare donc le congé nul, et le bail renouvelé.

Les conséquences pratiques pour les bailleurs

Donner congé à un locataire âgé ne peut se faire sans respecter les dispositions protectrices prévues par la loi de 1989. À défaut :

• Le congé est nul.

• Le bail est reconduit.

• Le bailleur perd un temps précieux et risque une procédure coûteuse.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Avant de délivrer un congé à un locataire de plus de 65 ans, vérifiez ses ressources réelles sur les 12 derniers mois. Si elles sont inférieures au plafond légal, préparez une offre de relogement complète, adaptée et vérifiable. Ne vous contentez pas d’annonces impersonnelles : un congé mal préparé peut être annulé et retarder considérablement vos projets immobiliers.