Promesse de vente et vileté du prix

Qu’est ce qu’Une promesse de vente?

C’est un avant-contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien à des conditions déterminées.

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur est engagé ; l’acheteur dispose d’un droit d’option pendant un certain délai.

Dans une promesse synallagmatique, les deux parties sont engagées : le vendeur s’oblige à vendre et l’acheteur à acheter.

La promesse synallagmatique vaut en pratique vente dès sa signature, sauf clause suspensive.

Bien choisir sa forme est essentiel pour maîtriser les conséquences juridiques de l’engagement.

Dans l’un et l’autre cas, le vendeur est définitivement engagé, sauf à prévoir une caducité de la promesse passé un certain délai ou un certain évènement.

Voici une illustration de cet engagement irrévocable.

Promesse de vente – exécution contraignante et prix figé à la signature

« Dit c’est dit ! » Cet arrêt précise que le promettant ne peut revenir sur une promesse ferme, même bien des années après sa signature.

Une promesse instaurée en 1971, levée en 2016, contestée en justice

• En 1971, Mme C promet à Mme G une parcelle à Marseille. La promesse contient un prix fixe, avec prorogation jusqu’à un an après la mise en service d’une rocade.

• La rocade est livrée en 2016.

• La promesse est levée en novembre 2016 par le fils de Mme G, décédée, mais le fils de Mme C, décédée également, refuse de régulariser la vente — invoquant un prix devenu dérisoire du fait de l’évolution du marché.

Ce qu’en a dit la Cour d’appel — refus de la vente forcée pour vileté du prix

• La cour d’appel refuse l’exécution forcée, considérant qu’un transfert de propriété n’est pas obligatoire et qu’un prix manifestement bas peut justifier la nullité de l’acte.

• Elle estime que la vileté du prix doit être évaluée au moment de la levée de l’option.

Cassation du 21 novembre 2024 (3ᵉ civ., RG n° 21‑12.661)

• La Cour de cassation casse l’arrêt :

  • La promesse vaut contrat : le promettant s’engage irrévocablement, dès la signature.

  • La vileté du prix s’apprécie à la date de la promesse, pas à celle de la levée d’option.

• Elle réaffirme que le bénéficiaire peut obtenir l’exécution forcée, et non uniquement des dommages et intérêts, même si le prix convenu apparaît bas par rapport à la valeur actuelle.

Pourquoi cet arrêt est crucial : implications pour les promettants et bénéficiaires

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

• Pas de promesse sur des durées trop longues, sans prévisibilité, la promesse peut devenir un piège !