Décès et cotitularité du bail

 Qui paie le loyer après le décès d’un locataire HLM ? Le conjoint survivant, les enfants, ou plus personne ?

Beaucoup pensent qu’en cas de décès ou de séparation, le bail s’éteint ou se transfère automatiquement. En réalité, les règles sont plus complexes, surtout si le bail était au nom de plusieurs personnes. En voici une illustration.

Décès et cotitularité du bail : qui reste redevable du loyer ?

Qui doit payer le loyer après le décès d’un locataire dans un logement social ?

Cette question revient très souvent, notamment lorsque le défunt vivait avec ses enfants ou que le couple était séparé. L’affaire suivante illustre bien les conséquences juridiques d’une situation mal clarifiée.

Un logement HLM partagé, puis abandonné PAR L’EPOUX

En 2001, Monsieur et Madame Z signent un bail HLM pour un logement en région parisienne, où ils vivent avec leurs deux enfants.
En 2011, Monsieur Z quitte le logement. Il informe le bailleur de son départ et demande à ce que le bail soit mis uniquement au nom de son épouse.

En 2013, dans le cadre de leur divorce, une ordonnance attribue officiellement le logement à Madame Z.

Le décès de l’épouse et la poursuite du bail

En 2016, Madame Z décède. Leurs deux enfants, alors encore résidents dans le logement, y demeurent.
Un avenant est signé avec le père, bien qu’il n’habite plus sur place. En difficulté pour payer le loyer, les enfants ne parviennent pas à régulariser la situation.

Le bailleur assigne Monsieur Z pour obtenir :
– La résiliation du bail,
– Le paiement des loyers et d’un surloyer basé sur les revenus du père.

Une décision favorable en appel… annulée en cassation

La Cour d’appel donne raison aux enfants

Pendant l’appel, les enfants quittent le logement et interviennent à l’audience.
Ils expliquent que le père avait manifesté son désintérêt, et qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le logement devait leur être transmis.

La Cour d’appel les suit et :
– Attribue le logement aux enfants à titre rétroactif,
– Annule le surloyer, soit une perte de 65 000 € pour le bailleur.

Mais la Cour de cassation casse l ‘arrêt

Le bailleur forme un pourvoi et obtient gain de cause.

Dans un arrêt du 4 juillet 2024 (n° 2024-01.0543), la Cour de cassation rappelle trois principes essentiels :

– La séparation, même judiciaire, ne rompt pas la cotitularité du bail si le logement a été le domicile conjugal,
– Le conjoint survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le bail après le décès,
– Il doit exprimer clairement sa renonciation pour permettre le transfert du bail aux enfants.

Conclusion : la négligence coûte cher

Monsieur Z, n’ayant pas renoncé explicitement à ses droits, est resté cotitulaire du bail jusqu’à la libération des lieux.
Il reste donc redevable du loyer, charges et surloyer.

Conseil pratique

Ne laissez jamais une situation s’enliser. En cas de séparation ou de décès, prenez rapidement rendez-vous avec votre bailleur social.

Clarifier les droits et devoirs évite les mauvaises surprises… et les condamnations financières.