Découverte d’une servitude et garantie du vendeur

Servitude non apparente découverte après vente : GARANTIE d’eviction due par le vendeur

« Les mots ont un sens. » Cette affaire illustre comment une servitude cachée découverte après l’achat peut donner lieu à une résolution judiciaire de la vente.

Contexte de l’affaire – découverte postérieure d’une canalisation sous la cuisine

• En avril 2015, Mme K vend une maison à M. et Mme J pour 90 000 €, issue d’une division d’un ancien bâtiment agricole à Cahors.

• En 2017, la maison est revendue à Mme R.

• Peu après, elle découvre une canalisation d’eaux usées et eaux pluviales passant sous la cuisine, desservant quatre logements.

• Elle demande la résolution de la vente au motif d’une servitude non apparente non déclarée.

Première instance – résolution prononcée pour servitude cachée

• Le tribunal judiciaire de Cahors donne raison à Mme R : la servitude entrave les travaux sur le bien.

• La vente est résolue, le prix restitué, et des dommages‑intérêts sont accordés.

• Les vendeurs obtiennent une garantie partielle auprès de leur venderesse, Mme K.

Appel – la clause « en l’état » exclut toute garantie

• La cour d’appel valide une clause dans l’acte stipulant que l’acheteur acquiert le bien « en l’état », sans recours pour vices apparents ou cachés.

• Elle estime que cette clause exclut également la garantie d’éviction.

Pourvoi en cassation – clarification sur la garantie d’éviction

• Mme R soutient que la garantie d’éviction protège l’acquéreur contre les droits que des tiers peuvent revendiquer sur le bien, notamment les servitudes non apparentes.

• Elle conteste que la clause relative à l’état du bien puisse exclure cette garantie.

Arrêt Cour de cassation – 13 février 2025 (RG n° 23‑17.636)

• La Cour casse l’arrêt d’appel.

• Elle réaffirme que selon l’article 1638 du Code civil, l’acheteur peut demander la résolution ou une indemnité si une servitude non apparente, non déclarée, existe et dissuaderait l’achat.

• Exclure la garantie d’éviction à l’aide d’une simple clause sur l’état du bien constitue une erreur de droit.

✅ Ce qu’il faut retenir : la garantie d’éviction couvre les servitudes cachées

Mon conseil d’avocat spécialiste

La garantie d’éviction est une garantie que les parties peuvent aménager pour l’augmenter ou en diminuer l’effet voire pour la supprimer. Ce sera donc une question à évoquer dans l’acte. À défaut de mention expresse de renonciation à cette garantie, elle sera due.