Clause résolutoire et résiliation judiciaire d’un bail commercial

Clause résolutoire et résiliation judiciaire d’un bail commercial

Le mieux est l’ennemi du bien.

Voici l’histoire d’un bailleur confronté à des impayés de loyers et à un contentieux complexe autour de la résiliation d’un bail commercial.

Deux commandements de payer pour une même dette

Dans la région de Pau, deux sociétés concluent un bail commercial avec un loyer mensuel d’environ 3 000 € HT, et 300 € de provisions sur charges.
La société locataire rencontre des difficultés et reçoit en juillet puis en octobre 2018 deux commandements de payer visant la clause résolutoire.

Un litige centré sur une surconsommation d’eau

La dette contestée porte sur des charges d’eau liées à une fuite de climatisation.
La locataire ne régularise pas les sommes dues dans le délai imparti. La bailleresse l’assigne en justice pour constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion.
Elle demande également la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire.

Le tribunal rejette la demande, la cour d’appel la nuance

Le tribunal judiciaire rejette l’ensemble des demandes. La bailleresse fait appel.
La cour d’appel refuse de constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute pour la bailleresse de préciser la date de résiliation.
En revanche, elle prononce la résiliation judiciaire du bail, constatant une dette locative de plus de 7 800 €.
Le preneur est condamné à une indemnité d’occupation équivalente au loyer et à la provision sur charges jusqu’à la libération des lieux.

Un double pourvoi en cassation : locataire et bailleresse face à la Cour

Les deux parties se pourvoient en cassation.

• La bailleresse reproche à la cour d’appel de ne pas avoir constaté la clause résolutoire, alors que deux commandements avaient été délivrés.

• Le preneur conteste la résiliation judiciaire, estimant que la cour n’a pas démontré la gravité du manquement exigée par l’ancien article 1184 du Code civil.

Arrêt du 27 février 2025 (RG n°23‑17.898) : la Cour tranche avec précision

Dans l’arrêt du 27 février 2025 (RG n°23‑17.898), la Cour de cassation rend une décision équilibrée :

• La bailleresse est déboutée : sans précision de date dans l’assignation, la clause résolutoire ne peut être constatée.

• Le locataire obtient gain de cause : la cour d’appel aurait dû vérifier si le manquement était suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire.

L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel.

À retenir sur la résiliation judiciaire et la clause résolutoire

Résiliation judiciaire : un aléa judiciaire pour le bailleur

Demander une résiliation judiciaire, c’est confier au juge une appréciation sur la gravité du manquement. Le risque : le refus de résiliation.

Clause résolutoire : une voie plus sécurisée… si elle est bien utilisée

Privilégier la clause résolutoire insérée au bail commercial permet un cadre plus rigide et donc plus sûr pour le bailleur.
Mais attention : un seul commandement de payer clair et régulier suffit.
En cas de second commandement, indiquez qu’il annule et remplace le premier. Sans cette précision, le juge peut refuser d’appliquer la clause.