Dégât des eaux en copropriété : qui est responsable ?
Dégâts DES EAUX : RESPONSABILITE DU SYNDICAT OU DU COPROPRIETAIRE?
Le syndicat des copropriétaires échappe-t-il à toute responsabilité lorsqu’un sinistre, tel qu’un dégât des eaux, provient du défaut d’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive ?
La réponse est non. Le syndicat reste systématiquement responsable à l’égard de la victime.
La Cour de cassation vient de le confirmer de manière très claire.
En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. La haute juridiction précise qu’il conserve cette responsabilité envers les tiers, et ce, même si le règlement de copropriété transfère la charge de l’entretien de cet espace au copropriétaire qui en a l’usage exclusif.
Un litige immobilier aux lourdes conséquences financières
Rappelons l’histoire ayant donné lieu à cette décision, qui illustre parfaitement les enjeux d’un litige en copropriété. Sylvain, locataire d’un bail commercial, exploite avec succès une boutique de chocolats à Lyon depuis 2009. Son activité se déroule sans encombre jusqu’à ce qu’il subisse, en 2012, un important dégât des eaux. Ce sinistre met en évidence la vétusté de la toiture-terrasse voisine, qui constitue une partie commune à jouissance privative.
Face à l’ampleur des dégâts matériels, le locataire est contraint de déménager son activité pendant toute la durée des travaux de réfection, qui n’interviennent que des années plus tard. Il subit logiquement de très lourdes pertes d’exploitation. Pour obtenir réparation, il demande l’indemnisation de ses préjudices au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat refuse toute prise en charge. Son argument repose sur le fait que la toiture-terrasse étant une partie commune à jouissance privative, l’entretien incombait au copropriétaire bénéficiaire, qui devrait donc assumer seul la responsabilité civile du sinistre.
Le parcours judiciaire de ce dossier a été mouvementé. Si le tribunal donne initialement raison au locataire en condamnant le syndicat à lui verser la somme de 35 000 euros, la cour d’appel accueille ensuite l’argumentation de la copropriété et la dédouane.
C’est finalement dans son arrêt du 17 septembre 2026 que la Cour de cassation censure les juges d’appel et donne définitivement gain de cause au locataire, rappelant la responsabilité de plein droit du syndicat.
mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier
Syndics, administrateurs de biens et professionnels de la gestion locative, cette décision de justice nécessite d’adapter vos pratiques. Pour sécuriser la responsabilité de la copropriété, vous devez être particulièrement vigilants sur l’entretien des parties communes, y compris celles à jouissance privative.
Mon premier conseil juridique est d’exiger chaque année des copropriétaires bénéficiaires d’une telle jouissance qu’ils vous fournissent la preuve formelle du bon entretien de ces espaces.
Ensuite, si le syndicat est assigné en justice suite à un sinistre, ayez le réflexe procédural d’appeler immédiatement à la cause le copropriétaire concerné. De cette manière, c’est ce dernier qui devra répondre in fine de toute condamnation financière prononcée contre le syndicat. Un accompagnement par un avocat en droit immobilier reste le meilleur atout pour vous guider dans ces procédures et préserver les intérêts de vos clients.