Autorisation judiciaire de cession de bail commercial

Cession de fonds de commerce et clause d’agrément du cessionnaire d’un bail commercial

Lorsqu’un bail commercial contient une clause imposant l’agrément du bailleur pour la cession du fonds de commerce, peut-on la contourner ?

Non, sauf à saisir la justice en cas de refus injustifié. La clause d’agrément est parfaitement valable. Si elle est inscrite au contrat de bail, elle doit être respectée scrupuleusement. En cas de substitution du cessionnaire, le moindre écart peut rendre la cession inopposable et priver l’acquéreur du droit au bail.

Voici une illustration de ce contact fondée sur une histoire vraie.

Une cession de fonds de commerce contrariée par le bailleur

En 2009, Monsieur J loue un local commercial à Monsieur B pour y exercer une activité de primeur, crémerie, cave à vin, épicerie fine et dépôt de pain.

En 2014, Monsieur B signe une promesse de cession de son fonds de commerce au profit de Madame Z et Monsieur Y, ou de toute personne physique ou morale pouvant se substituer à eux.

Mais le bail contient une clause d’agrément, exigeant l’accord préalable et écrit du bailleur pour toute cession du bail commercial.

Le bailleur refuse cet agrément.

Monsieur B saisit le juge des référés, qui en janvier 2015, autorise la cession au profit de Madame Z et Monsieur Y, estimant le refus injustifié.

En février 2016, Madame Z et Monsieur Y créent la société V, et c’est cette société qui signe l’acte de cession du fonds de commerce.

Une société substituée… et un litige sur la légalité de la cession

En juin 2015, la société V demande une déspécialisation partielle, pour ajouter à l’activité de vente de bières une activité de petite restauration.

Le bailleur s’y oppose fermement.

Il saisit la justice pour faire constater que la société V est occupante sans droit ni titre, au motif que :

• L’ordonnance du juge des référés ne portait que sur Madame Z et Monsieur Y, non sur la société.

• Il n’a jamais donné son agrément à cette société.

Le tribunal judiciaire puis la cour d’appel rejettent sa demande, considérant que :

• La promesse de cession prévoyait bien une clause de substitution.

• La cession a été régulièrement signifiée et publiée (acte d’huissier, journal d’annonces légales, BODACC).

La Cour de cassation casse la décision (arrêt du 16 novembre 2023, RG n° 22‑17.567)

Le bailleur forme un pourvoi.

La Cour de cassation lui donne raison, en rappelant que :

• Une clause d’agrément peut valablement subordonner la cession du bail à l’accord écrit du bailleur.

• En cas de refus injustifié, le locataire peut saisir le juge pour être autorisé à passer outre.

• En l’espèce, l’autorisation judiciaire ne visait que deux personnes physiques : Madame Z et Monsieur Y.

• La société V, créée après l’ordonnance, n’avait pas reçu d’agrément du bailleur.

La cession à la société V est donc irrégulière et inopposable au bailleur.

Conclusion : la société est occupante sans droit ni titre.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Lorsque vous cédez un fonds de commerce, respectez scrupuleusement la clause d’agrément figurant dans le bail commercial. Si vous envisagez une substitution (cession à une société nouvellement créée par les repreneurs), veillez à ce que l’autorisation du juge ou l’agrément du bailleur couvre explicitement cette éventualité.

À défaut, la cession peut être déclarée irrégulière et le droit au bail perdu… ce qui compromet gravement la valeur du fonds de commerce.