Bornage de propriété : définition et règles à connaître

Qu’est-ce qu’un bornage de propriété ?

Le bornage est l’opération qui permet de déterminer officiellement la limite exacte entre deux propriétés voisines.
Il vise à éviter les conflits de voisinage liés à un empiètement ou à une incertitude sur la frontière des terrains.

Il peut se faire de deux façons :

• Bornage amiable : les voisins se mettent d’accord, souvent avec l’aide d’un géomètre-expert, et signent un procès-verbal.

• Bornage judiciaire : en cas de désaccord, le juge fixe la limite après expertise.

À retenir : une fois réalisé, le bornage a un caractère définitif. Il ne peut être refait que si la limite devient incertaine (par exemple, disparition des repères et impossibilité de la reconstituer).

Voici une illustration du sujet fondée sur une histoire vraie.

Bornage : quand un mur de clôture suffit à fixer les limites de propriété

Un voisinage sous tension

Gloire à qui, n’ayant pas d’idéal sacro-saint,
Se borne à ne pas trop embêter ses voisins… disait Georges Brassens.

Direction la région de Tours, où Monsieur Z hérite de la maison familiale avec son terrain.
Problème : un mur de clôture de 17 mètres, construit en 1985, sépare sa propriété de celle des voisins.

Le doute sur la limite séparative

La conviction de Monsieur Z

Monsieur Z estime que le mur empiète sur son terrain.
Il veut donc faire réaliser un bornage pour fixer officiellement la limite.

L’obstacle : un bornage déjà effectué

Les voisins refusent, rappelant qu’un bornage amiable avait déjà eu lieu 30 ans plus tôt.
Monsieur Z saisit alors la justice, arguant que :

• les bornes installées en 1984 ont disparu,

• le mur de 1985 ne peut pas établir la limite,

• ce mur, privatif, aurait été construit en retrait.

La réponse des juges : tribunal et appel

Le tribunal déclare sa demande irrecevable.
La cour d’appel confirme, estimant que la limite reste certaine grâce au mur.

Le pourvoi en cassation

Les arguments de Monsieur Z

Il soutient que :

• la disparition des bornes permet de demander un nouveau bornage,

• un mur ne vaut pas borne,

• le mur est en retrait de la vraie limite.

La décision de la Cour de cassation

Dans un arrêt du 28 mars 2024 (RG n° 22-16.473), la Haute juridiction rejette le pourvoi.
Elle rappelle l’article 646 du Code civil :

Un bornage déjà réalisé rend irrecevable toute nouvelle action, sauf si la limite est devenue incertaine.

Or ici :

• un bornage amiable a eu lieu en 1984,

• les parents de Monsieur Z ont eux-mêmes fixé la limite en posant une clôture grillagée, remplacée ensuite par un mur.
  La limite n’était donc pas incertaine → pas de nouveau bornage.

Enseignements pratiques pour les propriétaires

Mur de clôture et bornage : ce qu’il faut savoir

• Un bornage amiable validé reste valable, même si les bornes physiques disparaissent, dès lors que la limite est clairement identifiable.

• Un mur de clôture peut servir de référence s’il consacre la limite fixée par un bornage.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En présence d’un bornage amiable et d’un mur de clôture, inutile de saisir la justice : vous risquez une action longue… pour rien.