Empiètement de canalisations : quels droits pour le voisin ?
Un propriétaire peut-il exiger l’enlèvement de canalisations qui empiètent sur son terrain ?
Oui. Sans titre ni servitude, tout empiètement dans le sol d’une propriété privée donne droit à son retrait, même si cela entraîne des conséquences techniques.
Le contexte
Un propriétaire subit un dégât des eaux dans sa salle de four. L’origine du sinistre est rapidement identifiée.
L’origine du problème
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Une canalisation d’eaux usées est cassée,
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Elle traverse sa parcelle pour rejoindre une fosse septique située sur la parcelle voisine,
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La fosse est mal entretenue et dégage des odeurs fécales.
Quelques temps plus tard, une tranchée est découverte avec des conduites en PVC posées sur sa propriété.
La procédure
Le propriétaire assigne son voisin. Il demande :
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Le retrait de toutes les canalisations et branchements empiétant sur son terrain,
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L’arrêt de toute atteinte à sa propriété.
La décision de la cour d’appel
Un retrait partiel seulement
La cour d’appel reconnaît l’empiètement et accorde le retrait… mais seulement pour une partie des installations.
Elle refuse le retrait complet en raison du risque que cela ferait courir aux installations du demandeur lui-même.
Le pourvoi en cassation
Le propriétaire forme un pourvoi.
Son argument
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Nul ne peut être contraint de céder sa propriété,
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Il est donc fondé à exiger le retrait total des canalisations posées sans droit sur sa parcelle.
L’arrêt de la Cour de cassation
18 janvier 2023 – RG n°21-25.098
La Cour casse la décision d’appel.
Elle rappelle un principe fondamental : le propriétaire d’un terrain a droit au respect absolu de son bien.
Ce qu’elle juge
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En l’absence de servitude ou d’accord,
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Tout empiètement, même souterrain, constitue une atteinte à la propriété,
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Le propriétaire peut en demander le retrait total.
Ce qu’il faut retenir
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Le tréfonds d’un terrain (le sous-sol) est protégé au même titre que la surface,
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Un tuyau ou une canalisation posé sans titre constitue un empiètement,
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Le retrait peut être exigé, même si techniquement compliqué ou coûteux.
En résumé
La propriété est inviolable.
Sans servitude, nul ne peut installer quoi que ce soit sur (ou sous) le terrain d’autrui.
Le propriétaire lésé est en droit d’exiger l’enlèvement pur et simple des éléments litigieux.