Cession de fonds de commerce et présence du bailleur

La forme, c’est aussi le fond : l’exigence d’un acte authentique en cas de cession du bail

« La forme, c’est le fond qui remonte à la surface », disait Victor Hugo. Une maxime juridique incarnée dans cette affaire.

Cette semaine, c’est l’histoire d’un locataire ayant cédé son fonds de commerce, et par conséquent son bail commercial, sans respecter les formalités impératives prévues par le bail.

Le contexte : un bail d’hôtel prolongé et un garage prêté

• En janvier 1998, M. Z loue un immeuble à la SARL R, établissement hôtelier dans la région de Tarascon.

• Le bail de neuf ans se prolonge tacitement ; en avril 2018, le locataire sollicite un nouveau bail de neuf ans.

• En janvier 2021, un congé portant sur un garage — prêté jusque-là à titre gracieux — est délivré : le locataire conteste cette décision.

Janvier 2022 : cession mal maîtrisée du fonds de commerce

• Le locataire cède son fonds de commerce à la SASU W.

• La première version du contrat exclut le garage du bail ; un avenant ultérieur l’inclut, et la cessionnaire intervient dans le litige.

Le problème identifié : clause du bail non respectée

Le bail stipule :

1. La cession du fonds de commerce doit être réalisée par acte authentique.
2. Le bailleur doit être invité à cet acte.

Or, aucune de ces conditions n’a été respectée → le bailleur soulève l’inopposabilité de la cession. Les juges lui donnent raison.

Le pourvoi en cassation : une clause contestée

La société cessionnaire argumente que la clause constitue un droit de veto déguisé, ce qui serait contraire l’article L. 145‑16 du Code de commerce, proscrivant les interdictions de céder le bail.

Cour de cassation – 13 mars 2025 (RG n° 23‑23.372)

• Elle rejette le pourvoi, validant la clause : le caractère authentique et la participation du bailleur sont légalement valables.

• Résultat : la cession est inopposable au bailleur, faute de respect des règles du bail.

• À retenir : respecter les formes pour sécuriser une cession de bail

Mon conseil d’avocat spécialiste

Avant toute cession de bail ou de fonds de commerce, vérifier :

• La forme (acte authentique ou sous seing privé)

• Les clauses de participation ou notification du bailleur

• L’existence éventuelle de clauses d’agrément ou de destination des lieux

Sans ces garanties :

• Le cédant reste redevable des loyers

• Le cessionnaire perd le droit au bail