Copropriété : accès aux parties communes garanti
Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?
En copropriété, une partie commune spéciale est un espace affecté à l’usage ou à l’utilité exclusive de certains copropriétaires seulement (par exemple : un escalier desservant un seul bâtiment, un jardin réservé à une aile de l’immeuble).
Elles sont prévues et définies dans le règlement de copropriété, qui précise également quels copropriétaires participent à leurs charges.
Contrairement aux parties communes générales, elles ne sont pas accessibles à tous les copropriétaires, mais uniquement à ceux qui en ont l’usage exclusif.
En l’absence de partie commune spéciale, les parties communes sont accessibles à tous les copropriétaires.
Les faits
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2014 : M. N achète un appartement dans l’escalier de service B d’une copropriété parisienne.
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2017 : il demande au syndic le badge et le code d’accès de l’escalier principal (bâtiment A).
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Refus du syndic : pas d’utilité et pas de participation aux charges d’entretien de cet escalier.
Procédure
- Tribunal et cour d’appel : refus confirmés, au nom de la sécurité et de l’absence d’intérêt pour M. N.
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Arguments de M. N :
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Le règlement de copropriété donne accès à toutes les parties communes.
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Tout copropriétaire peut user librement des parties communes tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits d’autrui ni à la destination de l’immeuble.
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Arrêt de la Cour de cassation – 8 février 2024 (RG n° 22-24.119)
La Cour casse l’arrêt :
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Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, sauf si ce sont des parties communes spéciales.
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Peu importe la participation aux charges.
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La cour d’appel aurait dû constater que l’escalier principal était une partie commune spéciale pour justifier le refus.
À retenir
- L’accès aux parties communes générales est un droit fondamental du copropriétaire.
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Un refus d’accès doit être justifié par le règlement de copropriété et la notion de partie commune spéciale.
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La contribution aux charges n’est pas une condition d’accès.