Copropriété : accès aux parties communes garanti

Mar 12, 2024 | Copropriété, Les chroniques de la Justice | 0 commentaires

Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?

En copropriété, une partie commune spéciale est un espace affecté à l’usage ou à l’utilité exclusive de certains copropriétaires seulement (par exemple : un escalier desservant un seul bâtiment, un jardin réservé à une aile de l’immeuble).

Elles sont prévues et définies dans le règlement de copropriété, qui précise également quels copropriétaires participent à leurs charges.

Contrairement aux parties communes générales, elles ne sont pas accessibles à tous les copropriétaires, mais uniquement à ceux qui en ont l’usage exclusif.

En l’absence de partie commune spéciale, les parties communes sont accessibles à tous les copropriétaires.

Les faits

  • 2014 : M. N achète un appartement dans l’escalier de service B d’une copropriété parisienne.

  • 2017 : il demande au syndic le badge et le code d’accès de l’escalier principal (bâtiment A).

  • Refus du syndic : pas d’utilité et pas de participation aux charges d’entretien de cet escalier.

Procédure

  • Tribunal et cour d’appel : refus confirmés, au nom de la sécurité et de l’absence d’intérêt pour M. N.
  • Arguments de M. N :

    • Le règlement de copropriété donne accès à toutes les parties communes.

    • Tout copropriétaire peut user librement des parties communes tant qu’il ne porte pas atteinte aux droits d’autrui ni à la destination de l’immeuble.

Arrêt de la Cour de cassation – 8 février 2024 (RG n° 22-24.119)

La Cour casse l’arrêt :

  • Les parties communes sont utilisables par tous les copropriétaires, sauf si ce sont des parties communes spéciales.

  • Peu importe la participation aux charges.

  • La cour d’appel aurait dû constater que l’escalier principal était une partie commune spéciale pour justifier le refus.

À retenir

  • L’accès aux parties communes générales est un droit fondamental du copropriétaire.
  • Un refus d’accès doit être justifié par le règlement de copropriété et la notion de partie commune spéciale.

  • La contribution aux charges n’est pas une condition d’accès.