Copropriété et accès aux parties communes

« Bon droit a besoin d’aide »  dit la comtesse d’Escarbagnas dans l’oeuvre éponyme de Molière 

Il en a fallu dans cette affaire ;

 Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un copropriétaire fort courroucé de se voir refuser un badge et code d’accès à une partie commune de l’immeuble.

 En 2014, Monsieur N devient propriétaire d’un appartement, dans une résidence parisienne, lequel a son entrée dans l’escalier de service B.

 En 2017, il sollicite auprès du syndic le code d’accès et le badge d’accès au bâtiment A où est situé l’escalier principal.

 Le syndic le lui refuse, estimant que Monsieur N n’a aucun intérêt à accéder à ce bâtiment.

 Monsieur N estime, au contraire, qu’il a un intérêt à accéder à cet escalier principal pour pouvoir apprécier les travaux qui sont effectués dans cette parties communes.

 Monsieur N saisit le tribunal d’une demande de condamnation sous astreinte du syndicat à lui remettre les badge et code d’accès.

 Le tribunal et la cour d’appel rejettent la demande de Monsieur N.

 Ils retiennent, en premier lieu, que Monsieur N n’est pas tenu des charges d’entretien de l’escalier principal.

 Ils retiennent, en second lieu, que la mesure de sécurité instituée par la mise en place d’un code et d’un badge d’accès justifie que ceux-ci ne soient distribués qu’aux copropriétaires utilisant cet escalier.

 Monsieur N, fort mécontent, forme un pourvoi en cassation.

 Il soutient deux arguments :

•  Le règlement de copropriété permet l’accès de tous les copropriétaires à l’intégralité des parties communes, de sorte qu’en tant que copropriétaire, il doit avoir accès cet escalier principal,
• Chaque copropriétaire doit pouvoir user et jouer librement des parties privatives et communes sous la seule condition de porter atteinte ni au droit des eaux de copropriété dernier à la destination de l’immeuble. La cour d’appel ne pouvait donc rejeter sa demande au simple motif qui n’avait pas d’utilité particulière accéder à cet escalier.

À votre avis , a-t-il obtenu gain de cause ?

La réponse est oui.

Dans cet arrêt du 8 février 2024 (RG n° 22 – 24. 119) la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle que sont parties communes les parties de bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et ajoutent que chaque copropriétaire use et joue librement des parties communes.

 Dans ces conditions, la cour d’appel ne pouvait rejeter la demande de Monsieur N sans constater que l’escalier principal était une partie commune spéciale sur laquelle Monsieur N n’avait aucun droit.

Moralité

Seul l’accès aux parties communes spéciales peut-être interdit un copropriétaire.

Pour le reste il a accès à toutes les parties communes. Peu importe qu’il contribue ou non aux charges de cette partie commune.

 Monsieur N pourra donc librement accéder à l’escalier principal.