Délai de levée d’option dans une promesse de vente

Délai de levée de l’option dans une promesse de vente : gare aux interprétations hasardeuses

Peut-on repousser la levée d’option d’une promesse de vente en cas de bien occupé ?

Non, sauf disposition expresse dans la promesse. La levée d’option est un acte juridique autonome qui doit intervenir dans le délai fixé, indépendamment de l’état d’occupation du bien. À défaut, la promesse devient caduque.

Une promesse de vente qui tourne au litige sur le calendrier

En septembre 2016, une société (la société C) signe avec 12 indivisaires une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à Étampes, au prix de 875 000 €. La promesse prévoit une échéance : le 18 juillet 2017 à 16h.

Mais la levée d’option n’intervient que le 24 janvier 2018, soit plus de six mois après l’échéance.

Le notaire chargé de l’acte constate alors le refus de l’un des indivisaires de signer, considérant la promesse comme caduque.

Il dresse un procès-verbal de carence, et l’affaire bascule.

Tribunal vs Cour d’appel : deux lectures opposées de la promesse

La société assigne les promettants, considérant que la vente est parfaite, avec un accord sur la chose et le prix. Le tribunal lui donne raison.

Il estime que la promesse impliquait une libération du bien au jour de l’acte authentique, et que l’absence de libération préalable empêchait la levée d’option. Il en conclut que le retard est justifié.

Mais la cour d’appel infirme ce jugement :

• Elle rappelle que la levée d’option devait intervenir avant le 18 juillet 2017 à 16h, comme prévu dans la promesse.

• L’obligation de libérer le bien ne concernait que la date de l’entrée en jouissance, et non la date de levée de l’option.

• La promesse étant caduque, la société est condamnée à payer l’indemnité d’immobilisation de 86 500 €.

La Cour de cassation confirme la rigueur du formalisme (arrêt du 5 septembre 2024, RG n° 23‑16.493)

La société forme un pourvoi.

Elle soutient que l’absence de libération du bien devait repousser d’autant le délai d’option.

Mais la Cour de cassation rejette ce raisonnement :

• La levée d’option n’était pas subordonnée à la libération du bien.

• La promesse prévoyait que le bien devait être libre uniquement à la date d’entrée en jouissance, soit à la signature de l’acte authentique.

• Le délai de levée d’option devait donc être respecté, et son dépassement rend la promesse irrévocablement caduque.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En matière de promesse de vente, chaque mot compte. Le formalisme est strict : le délai d’option doit être respecté à la lettre. À défaut d’un accord exprès de toutes les parties pour modifier ce délai, la promesse devient caduque automatiquement.

Avant de vous engager ou de lever une option, relisez la promesse avec attention, ou faites-vous accompagner. Le moindre écart d’interprétation peut coûter très cher… ici, plus de 86 000 €.