« Lire c’est toujours interpréter » disait Henri Miller.

 Et c’est particulièrement problématique quand les lectures de deux parties à un contrat diffèrent!

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’une société qui souhaitait faire l’acquisition d’un bien immobilier à Étampes, pour y construire un programme immobilier.

 Le 30 septembre 2016, la société C conclu avec les 12 indivisaires, propriétaires d’un immeuble, une promesse unilatérale de vente dudit immeuble au prix de 875 000 €.

 Cette promesse expire le 18 juillet 2017 à 16 heures.

 Le 24 janvier 2018, la société transmet au notaire le prix de vente ainsi que les frais afférents.

 Mais, le notaire chargé de dresser l’acte de vente constate le 9 février 2018 le refus de l’un des indivisaires. Il dresse ainsi un procès-verbal de carence.

 L’indivisaire estime en effet que la promesse est caduque faute de levée d’option dans le délai prévu.

 Il juge également que le prix indiqué à la promesse de vente est vil.

 La société assigne alors les promettants en perfection de la vente.

 Elle pense en effet qu’en présence d’un accord sur la chose et le prix la vente est parfaite.

 Le tribunal lui donne raison.

 Il juge que si la levée d’option n’est intervenue que le 24 janvier 2008 soit postérieurement à la date prévue par la promesse, il est justifié qu’à cette date les lieux n’avait pas été totalement libérés par l’indivisaire contestataire. Or, la promesse prévoyait la libération des lieux au jour de l’acte authentique.

  La levée de l’option est donc régulière pour le tribunal.

 L’indivisaire interjette appel de ce jugement.

 Grand bien lui en fasse puisque la cour d’appel infirme le jugement.

 Elle juge qu’en effet :

• la levée de l’option devait intervenir avant le 18 juillet à 16 heures,
• Qu’il n’était pas prévu que le bien soit libéré de toute occupation à la date ultime de la levée de l’option, mais uniquement à celle de l’entrée en jouissance,
• Que la société n’avait pas levé l’option dans le délai prévu et que par conséquent la promesse était caduque.

 Et dans ces conditions, elle condamne la société au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse soit la somme de 86 500 €

 Mécontente, la société forme un pourvoi en cassation.

 Elle plaide que la signature de l’acte authentique était liée à la libération du bien de toute occupation et que par conséquent le bien aurait dû être libre avant l’expiration du délai de levée de l’option, ce qui repoussait d’autant la date de levée d’option.

À votre avis, a-t-il obtenu gain de cause ?

La réponse est non.

Dans cet arrêt du 5 septembre 2024 (RG n° 23 – 16. 493), la Cour de cassation rejette le pourvoi.

 Elle approuve la cour d’appel d’avoir considéré que la levée de l’option n’était pas subordonnée à la condition que le bien soit libéré.

La promesse prévoyait simplement que l’immeuble soit libre au jour de l’entrée en jouissance de l’acquéreur, à la date de signature de l’acte authentique.

 Dans ces conditions, l’occupation du bien ne constituait pas une cause de prorogation du délai de levée de l’option. Et l’absence de levée de l’option dans le délai prévu par la loi rendait la promesse caduque.

Un conseil :

 il est indispensable de respecter scrupuleusement les termes du contrat conclu sauf à obtenir une modification de celui-ci mais cela relève d’un accord de toutes les parties.

 À défaut, la partie défaillante s’expose au bon vouloir de l’autre partie.