Enclavement d’un terrain : comprendre vos droits

Qu’est-ce qu’un enclavement ?

En droit immobilier, un terrain est dit enclavé lorsqu’il ne dispose pas d’un accès suffisant à la voie publique, que ce soit pour l’habitation ou pour l’exploitation.

L’accès doit être pratique et adapté à l’usage du terrain : il ne suffit pas qu’un chemin existe, encore faut-il qu’il permette un passage normal (pas trop étroit, pas dangereux, pas interrompu par des obstacles).

Dans ce cas, le propriétaire peut demander une servitude de passage sur le terrain voisin, en application de l’article 682 du Code civil, moyennant une indemnité.

Toutefois, si le terrain bénéficie déjà d’un passage, même à titre de tolérance, il peut ne pas être considéré comme enclavé.

Voici une illustration fondée sur une histoire vraie.

L’affaire en résumé

« Une pensée est une idée de passage », disait Pythagore.
Une citation qui aurait pu consoler Monsieur et Madame P… mais le chemin juridique qu’ils ont emprunté s’est avéré semé d’embûches.

Ces propriétaires possèdent une parcelle tout près de la frontière belge, enclavée entre :

• la propriété de leur voisin, Monsieur G,

• et la rivière Biestelbeek, qui marque la frontière France–Belgique.

Le terrain est loué à un exploitant agricole.

La demande initiale

En 2015, Monsieur et Madame P assignent leur voisin pour obtenir :

• la reconnaissance d’une servitude légale et conventionnelle de passage,

• et la cessation de toute entrave (barrières, cadenas, plantations).

Le tribunal judiciaire leur donne raison.

Le retournement en appel

Monsieur G interjette appel… et la cour d’appel tranche à l’inverse : pas de servitude.
Raison : le terrain bénéficie déjà d’une tolérance de passage accordée à l’exploitant agricole, offrant un accès suffisant à la voie publique.
Tant que ce passage est autorisé, il n’y a pas d’enclavement au sens de la loi.

La décision de la Cour de cassation

Les époux P saisissent la Cour de cassation, arguant que l’enclavement doit s’apprécier à leur égard, et non seulement pour le locataire.

Mais, dans un arrêt du 14 mars 2024 (RG n° 22-15.205), la Cour confirme :

« Le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, même si cette tolérance est accordée uniquement à l’exploitant. »

À retenir sur l’enclavement

• L’enclavement est la situation d’un terrain dépourvu d’accès suffisant à la voie publique.

• Il peut ouvrir droit à une servitude de passage (article 682 du Code civil).

• La tolérance de passage, même accordée à un tiers, peut suffire à écarter l’enclavement… jusqu’à ce qu’elle prenne fin.

Si vous êtes confronté à une difficulté d’accès à votre propriété, il est important de vérifier si vous êtes réellement en situation d’enclavement avant toute procédure.