Indécence et habitabilité

Logement DÉGRADÉ et loyers impayés : LA POSITION DE la Cour de cassation

« Le paiement des loyers, c’est le nerf de la guerre ! » Même face à un logement jugé indécent, le loyer peut rester exigible.

Contexte – des locataires stoppent les paiements du loyer pour habitat dégradé

• En décembre 2013, M. A loue une maison à Toulon à trois colocataires pour 1 400 €/mois.

• En janvier 2020, après accumulation d’impayés (≈ 8 700 €), le bailleur délivre un commandement de payer.

• Les locataires se défendent en invoquant un logement inhabitable : problème d’étanchéité, isolation défaillante et moisissures menaçant leur santé.

• Un rapport du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (mars 2017) confirme l’état indécent du logement.

Décisions judiciaires – première instance et appel

• Le tribunal constate la résiliation du bail, condamne les locataires au paiement des arriérés et indemnité d’occupation.

• En appel, la décision est confirmée, mais la cour reconnait un trouble de jouissance et indemnise partiellement les locataires.

Pourvoi en cassation – la défense des locataires

• Ceux-ci soutiennent que la situation d’indécence légitimerait une exception d’inexécution du paiement du loyer jusqu’à réalisation des travaux.

Arrêt du 28 novembre 2024 (RG n° 23‑18.135)

• La Cour de cassation rejette le pourvoi.

• Elle confirme que le logement, bien que dégradé, n’était pas inhabitable au sens juridique, donc le loyer reste dû.

• L’exception d’inexécution est donc refusée.

• À retenir : le droit exige le paiement du loyer, même en conditions difficiles

Mon Conseil d’avocat spécialiste

• Continuez de payer le loyer même en cas de logement dégradé, sauf décision judiciaire ordonnant le contraire.

• En cas de troubles graves, signalez-les sur histologe.beta.gouv.fr, et conservez les preuves.

• L’exception d’inexécution ne s’applique que si le logement est inhabitable.