Indécence et habitabilité
Le paiement des loyers, c’est le nerf de la guerre !
Je vous raconte cette semaine l’histoire de locataires qui ne supportaient plus leurs conditions de logement. Tant et si bien qu’ils vont cesser de payer leur loyer.
Mauvaise idée !
Le 1er décembre 2013, Monsieur A, bailleur, conclut avec X, Y, Z, colocataires, un bail d’habitation sur une maison située dans la région de Toulon, au loyer mensuel de 1400 €.
Les locataires cessent de payer le loyer et Monsieur A leur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en janvier 2020.
La dette s’élève alors à une somme de plus de 8700 €.
Ce commandement signifie que les locataires ont, à l’époque, un délai de deux mois pour apurer leur dette. À défaut, le bail sera automatiquement résilié.
Les locataires ne régularisent pas la situation.
Le bailleur les assigne en justice pour :
- Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire = le bail est résilié,
- Voir condamner les locataires à l’arriéré de loyer et charges et à une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.
Les locataires se défendre en invoquant l’exception d’inexécution.
Le logement était, selon eux, inhabitable en raison d’un problème d’étanchéité et d’isolation entraînant d’importantes moisissures.
Ils évoquent aussi une installation électrique défaillante.
Ils demandent la remise des loyers jusqu’au jour de la réalisation des travaux.
Ils produisent un rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne daté de mars 2017 concluant au caractère indécent du logement. La santé et la sécurité des occupants étaient en jeu.
Cependant, lors d’une visite de contrôle, trois ans plus tard, l’organisme constate que la majorité des travaux préconisés avait été réalisé. Il retient aussi un gros problème d’entretien locatif.
En première instance, en 2021, le juge constate la résiliation du bail et condamne les locataires au paiement des arriérés de loyer ainsi qu’à une indemnité d’occupation.
Il rejette les arguments des locataires, jugeant que le logement était habitable.
Les locataires relèvent appel.
Ils invoquent à nouveau le caractère inhabitable justifiant, selon eux, le non-paiement du loyer.
La cour d’appel confirme le jugement quant à la résiliation et au loyer. Elle condamne toutefois le bailleur à indemniser le trouble de jouissance des locataires.
Mécontent, les locataires forment un pourvoi en cassation. Ils soutiennent que le logement était inhabitable du fait qu’il mettait en danger de la santé et la sécurité des locataires. Ils étaient donc fondés à ne pas payer leur loyer au titre de l’exception d’inexécution.
L’acheteur refusant un quelconque paiement, l’agence l’assigne en justice.
Le tribunal considère que la rétractation était tardive et condamne l’acheteur à verser une somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts à l’agence.
Mécontent, l’acheteur interjette appel, cependant la cour est du même avis que le tribunal, tout en réduisant l’indemnisation de l’agence à la somme de 3500 €.
Bien que ne s’en tirant pas si mal, l’acheteur reste mécontent et forme un pourvoi en cassation.
Il soutient que le délai de rétractation prévue par l’article L271 – 1 du code de la construction court le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée et que le jour du point de départ de ce délai n’est pas pris en compte.
Le premier jour du délai était donc le 6 septembre 2018 et en se rétractant le 15 septembre, il respectait le délai de 10 jours.
À votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est non.
Dans cet arrêt du 28 novembre 2024 (RG n° 23 – 18. 135), la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le bien loué n’était pas inhabitable malgré les désordres. Par suite, l’exception d’inexécution ne pouvait être invoquée.
Les locataires ont ainsi perdu leur logement.
Un conseil :
En cas de problématique de désordres, dénoncez-les sur histologe.beta.gouv.fr, site du ministère de la transition écologique. Et continuez à payer votre loyer!