L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1972 prévoit « qu’Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat ».
Lorsque la promesse de vente contient une condition suspensive ou une clause de dédit, l’opération ne sera considérée comme effectivement conclue tant que la condition ne s’est pas réalisée ou que la faculté de dédit subsiste. L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 dispose Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.
Mais que se passe t’il quand l’opération est conclue sans intervention de l’agent ?
C’est le cas quand vendeur et acquéreur décident de se passer des services, de l’agent immobilier dont le mandat est toujours en cours, pour conclure l’acte de vente. Dans une pareille hypothèse, l’agent a droit à sa commission (1ère civ, 15 mai 2002 n°00-14.897).
Si le vendeur avait confié son bien à deux agences, et que chaque agence a présenté un acheteur différent, c’est sans faute de la part du vendeur que l’un des agents ne sera pas rémunéré. Si le mandat comporte une clause d’exclusivité, il peut prévoir que la commission d’agence sera due même si l’opération est conclue sans les soins de de l’agent immobilier (1ère civ, 5 mars 2002 n°99-17.455).
Que se passet-il quand l’affaire n’est pas conclue ?
Quand l’affaire n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut toucher sa rémunération. En revanche, il peut prétendre à des dommages et intérêts correspondant au montant de la commission d’agence qui sont dus par l’auteur de la faute, ayant empêché la signature de l’acte.