Restitution du dépôt de garantie par chèque : quel risque ?

Comment prouver le remboursement du dépôt de garantie ?

Pour les professionnels de la gestion locative et les administrateurs de biens, la restitution du dépôt de garantie est une procédure courante mais rigoureuse. Une question se pose régulièrement dans la pratique immobilière : l’envoi d’un chèque par voie postale suffit-il à libérer le bailleur de son obligation de restitution ?

La réponse est négative. Le bailleur ne se libère pas de sa dette par le simple envoi d’un chèque. Il doit être capable de prouver que le locataire a effectivement reçu le paiement.

La Cour de cassation vient de confirmer fermement cette règle dans une décision récente. Pour les professionnels pressés, voici la conclusion de la haute juridiction : le bailleur a la charge de prouver la réception effective du chèque par le locataire. À défaut d’une telle preuve, le paiement n’est pas libératoire. Le dépôt de garantie est alors considéré comme restitué en retard, ce qui entraîne l’application d’une pénalité légale de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.

L’affaire : un chèque envoyé mais jamais reçu, AUX DIRES DU LOCATAIRE, ni encaissé

Le contexte du litige locatif

Dans cette affaire, un locataire quitte son logement en mars 2021 et remet les clés au bailleur. Constatant que son dépôt de garantie ne lui est pas restitué, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville. Il demande le remboursement de sa caution ainsi que l’application de la pénalité de retard prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La décision du tribunal judiciaire

Le tribunal fait droit à la demande de restitution des fonds mais rejette la demande de pénalités de retard. Les juges de première instance constatent que le bailleur avait bien adressé un chèque par courrier le 9 avril 2021. Le locataire n’ayant formulé aucune réclamation avant le mois de décembre 2022, le tribunal estime qu’il n’y a pas de retard imputable au bailleur.

Le contentieux portant sur une somme inférieure à 5000 euros, la voie de l’appel est fermée. Le locataire forme alors un pourvoi en cassation. Il soutient que le chèque n’a jamais été reçu et par suite encaissé, et rappelle qu’il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La position de la Cour de cassation du 12 février 2026

Par un arrêt rendu le 12 février 2026 (RG n°24–21.258), la Cour de cassation donne raison au locataire et casse le jugement du tribunal.

La haute juridiction rappelle tout d’abord l’article 1353 du code civil : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Elle applique ensuite l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux baux d’habitation, qui prévoit la majoration de plein droit de 10% du loyer mensuel par mois de retard si la restitution n’intervient pas dans les deux mois suivant la remise des clés.

La Cour de cassation censure le raisonnement du tribunal : le bailleur devait justifier de la réception du chèque par le locataire. Faute de preuve de cette réception, le bailleur ne s’est pas libéré de sa dette. L’affaire est donc renvoyée devant le tribunal de Lyon pour être rejugée.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour sécuriser votre activité de gestion locative et éviter un litige coûteux, je vous conseille d’abandonner définitivement le chèque pour le remboursement des dépôts de garantie.

Conformément à l’article L 131–67 du code monétaire et financier, l’émission d’un chèque ne constitue pas un paiement libératoire immédiat ; seul son encaissement libère le débiteur.

Le chèque laisse trop d’aléas entre les mains du destinataire et de la Poste. Privilégiez systématiquement le virement bancaire. Ce mode de paiement vous offre une preuve de paiement incontestable, horodatée et immédiate, protégeant efficacement le bailleur contre les pénalités de retard.