Vente de maison : risques de la remise anticipée des clés

Peut-on laisser un acquéreur occuper le bien gratuitement AVANT ACQUISITION ?

Les administrateurs de biens et les agents immobiliers sont régulièrement sollicités par des acquéreurs souhaitant obtenir les clés avant la signature de l’acte authentique, souvent pour entamer des travaux.

Si cette pratique part d’une intention de faciliter la transaction, elle constitue un risque juridique majeur pour le vendeur.

Une occupation à titre gratuit, sans cadre contractuel strict, prive le propriétaire de garanties essentielles, notamment en cas de sinistre total comme un incendie.

La réponse de la Cour de cassation sur l’incendie avant vente

Dans un arrêt rendu le 29 janvier 2026 (RG 23-18.152), la Cour de cassation confirme qu’un occupant à titre gratuit ne peut être tenu pour responsable d’un incendie sur le fondement de la présomption de responsabilité locative. L’article 1733 du code civil ne s’applique qu’aux rapports entre bailleurs et locataires. En l’absence de bail, et si aucune faute personnelle n’est prouvée contre l’occupant, le vendeur doit assumer seul la perte de son patrimoine.

L’histoire d’une vente immobilière transformée en sinistre

En août 2019, des vendeurs signent une promesse de vente pour une maison située près de Montpellier au prix de 238 000 euros.

Lors du rendez-vous de signature de l’acte authentique en novembre, les acquéreurs signalent un système de chauffage défaillant. Pour débloquer la situation, les vendeurs acceptent qu’ils emménagent gratuitement le temps d’effectuer les travaux nécessaires à la finalisation de la vente.

Un accord amiable pour une occupation précaire

Les vendeurs, pensant l’affaire conclue, décident de résilier leur assurance habitation pour réaliser une petite économie. Cependant, le 9 décembre 2019, un incendie détruit la quasi-totalité de la maison. Le montant des travaux de remise en état est estimé à plus de 250 000 euros. Les acquéreurs font alors valoir leur droit de rétractation prévu par la promesse de vente et quittent les lieux.

L’absence d’assurance et le litige de vente immobilière

Les vendeurs se retrouvent avec un bien ruiné et non assuré. Ils engagent une action judiciaire contre les occupants et leur propre assureur responsabilité civile pour obtenir 277 000 euros de dommages et intérêts. Ils soutiennent que tout occupant, même à titre précaire, doit être présumé responsable des dommages causés au bien qu’il occupe.

La bataille judiciaire sur la responsabilité de l’occupant

Le tribunal puis la Cour d’appel rejettent les demandes des vendeurs. L’expertise révèle que l’incendie est dû à un défaut de pose d’isolant (ouate de cellulose) réalisé par les vendeurs eux-mêmes. En l’absence de faute des acheteurs et faute de contrat de bail, la présomption de l’article 1733 du code civil est inapplicable. La Cour de cassation a définitivement validé ce raisonnement.

mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En tant qu’avocat spécialiste en droit immobilier, je recommande formellement de refuser toute remise des clés ou entrée en jouissance avant la signature définitive chez le notaire. Si une exception doit être faite, il est impératif de signer un contrat de bail, même de courte durée. Cela permet d’activer la responsabilité de plein droit de l’occupant en cas d’incendie. Enfin, ne résiliez jamais votre assurance habitation avant que l’acte authentique ne soit signé et que le prix ne soit payé.