Le décès du bailleur annule-t-il le congé pour reprise ?

Décès du bailleur et validité du congé pour reprise

Le décès du propriétaire annule-t-il le congé pour reprise ?

C’est une problématique technique à laquelle les professionnels de la gestion locative et les administrateurs de biens peuvent être confrontés.

Lorsqu’un propriétaire bailleur notifie valablement un congé pour habiter son logement, mais qu’il décède brutalement au cours du préavis de six mois, ce congé est-il transmis à ses héritiers ?

La réponse est négative. Le décès du bailleur survenu avant la date d’échéance du préavis prive le congé de tout effet juridique. L’héritier ne peut pas se substituer de plein droit au défunt pour récupérer le logement.

La solution de la Cour de cassation : L’HERITIER NE PEUT SE PREVALOIR DU CONGE

Pour les professionnels pressés d’aller à l’essentiel, voici la position de la haute juridiction face à ce type de litige bail habitation.

Se fondant sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans son arrêt du 16 avril 2026 (RG n°24-13.191), la Cour de cassation juge que les conditions de la reprise d’un logement doivent être appréciées exclusivement en la personne de son bénéficiaire initial. Par conséquent, le décès du bénéficiaire désigné dans l’acte, s’il survient avant la fin du délai de préavis, rend le congé caduc. Les locataires sont en droit de rester dans les lieux et le bail se poursuit normalement.

Rappel des faits : un conflit entre héritier et locataires

Pour bien comprendre la portée de cette règle, analysons l’affaire qui a donné lieu à cette décision.

En 2015, une propriétaire signe un contrat de bail d’habitation pour un logement situé en région parisienne. Le 1er mars 2018, la bailleresse fait délivrer à ses locataires un congé pour reprise pour le terme du bail fixé au 1er octobre 2018. Son motif est parfaitement légitime et sérieux : elle souhaite réhabiter son propre appartement afin de quitter le logement dont elle est locataire et réaliser ainsi de substantielles économies.

Cependant, la propriétaire décède en cours de préavis, le 3 juillet 2018.

Son fils, devenu héritier, informe immédiatement les locataires du décès de sa mère et leur indique qu’il entend se prévaloir du congé pour habiter lui-même l’appartement. Les locataires s’y opposent et refusent de quitter les lieux à la date du congé. L’héritier décide alors de les assigner en justice pour obtenir la validation du congé et leur expulsion.

Un parcours judiciaire incertain avant l’arbitrage suprême

En première instance, le tribunal rejette la demande de l’héritier. Les juges estiment qu’une personne ne pouvant transférer plus de droits qu’elle n’en possède, la bailleresse n’avait pas pu transmettre à son fils un droit de reprise non encore acquis.

L’héritier interjette appel et la cour d’appel lui donne raison. Elle retient que le congé ayant été valablement délivré par la mère avec un motif réel et sérieux, son décès ultérieur n’affecte pas la validité de l’acte, d’autant que le fils manifeste lui aussi l’intention d’habiter le logement. L’expulsion des locataires est alors prononcée.

Les locataires forment un pourvoi en cassation, soutenant que le congé est accordé en considération stricte de la personne du bénéficiaire et de sa situation propre. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel : le décès de la bailleresse avant le terme du préavis annule définitivement les effets du congé.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Prudence aux agences immobilières et aux administrateurs de biens !

Si votre client héritier se retrouve dans cette situation, ne poursuivez pas la procédure d’expulsion initiée par le défunt, car elle est vouée à l’échec.

Le congé initial étant devenu caduc, le bail des locataires s’est trouvé tacitement reconduit. Pour récupérer le bien, l’héritier devra patienter et délivrer un tout nouveau congé pour reprise en son nom propre, en veillant à respecter le délai légal de notification de six mois avant le terme du nouveau bail.