Charges de bail commercial : le bailleur doit tout justifier

Un bailleur peut-il conserver les provisions sur charges sans justifier des dépenses?

Non. Le bailleur doit prouver les charges réellement exposées. À défaut, il doit restituer les sommes perçues au titre des provisions.

Le contexte

Monsieur Z, gérant d’un magasin d’équipements pour la maison, loue un local dans une zone commerciale. Il soupçonne un excès de charges locatives.

Une contestation importante

Il réclame 216 157 € hors taxes au bailleur, qu’il considère comme indus. En retour, le bailleur :

• Fournit les appels de charges du syndic,

• Reconnaît une erreur partielle,

• Rembourse 18 000 €.

La procédure

La société saisit la justice. Mais entre-temps, elle est placée en liquidation judiciaire.

Le liquidateur reprend la procédure

La cour d’appel rejette sa demande. Elle estime que la production des appels de provisions émis par le syndic suffit à justifier le montant des charges.

Le pourvoi en cassation

Le liquidateur conteste cette analyse.

Son argument

Sans justificatifs des dépenses réelles (les régularisations), les provisions ne peuvent être conservées par le bailleur.

L’arrêt de la Cour de cassation

25 janvier 2023 – RG n°21-17.985

La Cour casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle que :

• Les provisions sur charges doivent correspondre à des frais effectivement engagés,

• À défaut de justificatif, elles doivent être restituées au locataire.

Ce qu’il faut retenir

• Le bailleur ne peut pas conserver des provisions sans preuve de dépenses réelles,

• Les appels de provisions ne suffisent pas à eux seuls à justifier le solde dû,

• Ce principe s’applique aussi bien aux baux commerciaux qu’aux baux d’habitation.

En résumé

Les charges locatives sont des remboursements de frais réels.

En copropriété, cela inclut :

• Eau,

• Entretien des parties communes,

• Taxes d’ordures ménagères.

Sans justificatif, le bailleur devra rendre l’excédent.