Logement indécent : quel délai pour agir ?

Logement indécent : quel délai pour agir ?

Un locataire peut-il exiger des travaux de conformité tardivement ?

En tant que professionnels de l’immobilier, administrateurs de biens ou agences de gestion locative, vous vous posez régulièrement cette question : un locataire peut-il légitimement exiger la mise en conformité de son logement plusieurs années après la signature et le début de son bail ?

En droit immobilier, la règle est formelle et protectrice pour le preneur. Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité pendant toute la durée du bail.

Dans son arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi numéro 24-11.437), la Cour de cassation vient confirmer ce principe en tranchant en deux temps :

• D’une part, concernant les travaux, l’obligation de délivrance étant continue, l’action n’est jamais prescrite tant que le bail est en cours.
• D’autre part, pour les dommages et intérêts, la prescription triennale s’applique, ce qui signifie que l’indemnisation est strictement limitée aux trois ans précédant la demande.

Le rappel des faits : humidité et électricité vétuste

Pour bien comprendre la portée de cet arrêt, il convient de se pencher sur l’histoire ayant mené à ce litige. Dans cette affaire, Sylvie prend à bail meublé un logement en octobre 2005. Très vite, elle constate de grosses difficultés liées à une humidité sévère ainsi qu’une installation électrique vétuste.

Elle demande alors à son bailleur de procéder à l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) et à la réfection de l’installation électrique. Le propriétaire s’y oppose. Face à ce refus et après plusieurs années de silence, la locataire finit par assigner son bailleur en justice pour obtenir la mise en conformité des lieux et l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux.

Pour faire échec à ces demandes, le propriétaire soulève en défense la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’analyse de la Cour de cassation et la prescription triennale

La Cour de cassation, confirmant la décision des juges du fond, a fait une stricte application des textes légaux en scindant la demande en deux volets.

Pour la demande de réalisation de travaux, les magistrats se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 1719 du code civil. Ils considèrent qu’il s’agit d’une obligation continue pesant sur le bailleur. Par conséquent, le droit d’agir du locataire n’est pas soumis à un délai de prescription classique et perdure tout au long du contrat de location.

Concernant la demande de dédommagement, la haute juridiction a décidé de limiter l’indemnisation à une période de trois ans précédant la demande en justice. Sur ce point, la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique pleinement.

En ma qualité d’avocat, je constate que la méconnaissance de ces subtilités procédurales entraîne des conséquences financières lourdes pour les propriétaires bailleurs. 

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Professionnels de l’immobilier, mon conseil est clair : ne donnez jamais à bail un logement indécent.

En agissant ainsi, le bailleur s’expose à une réduction voire une suppression du loyer, à être condamné à faire les travaux de décence et à indemniser le locataire. De plus, cette situation vous empêchera de résilier le bail. Prenez soin d’auditer le parc immobilier que vous gérez afin de prévenir tout risque de contentieux.

Le cabinet Perimaitre se tient à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches de sécurisation locative.