Logement indécent : un bailleur peut-il donner congé ?
Un bailleur peut-il donner congé pour travaux dans un logement indécent ?
La Cour de cassation a tranché cette question cruciale pour les administrateurs de biens et les professionnels de la gestion locative dans un arrêt récent du 4 juin 2026 (RG n°24-16.993).
La réponse de la haute juridiction est négative : la réalisation de travaux pour remédier à l’indécence d’un logement ne constitue pas un motif sérieux et légitime de congé lorsque cette indécence existait déjà au moment de la conclusion du bail.
L’affaire de la SCI Les Bruyères : le piège de l’indécence d’origine
Dans cette capsule, je décrypte une affaire concrète qui illustre parfaitement ce blocage juridique.
Une SCI loue un studio parisien dont la pièce principale mesure moins de 9 mètres carrés. Suite à des impayés, le bailleur saisit la justice pour obtenir l’expulsion du locataire.
Le locataire invoque alors l’indécence du logement. Le juge constate la non-conformité de la surface, réduit instantanément le loyer de plus de la moitié et rejette la demande d’expulsion. Pour tenter de régulariser la situation, le propriétaire délivre par la suite un congé pour travaux afin d’abattre une cloison et agrandir la pièce. La Cour de cassation censure cette stratégie et donne raison au locataire.
La triple peine pour les professionnels de la gestion locative
Cet arrêt confirme une situation inextricable pour le propriétaire, qui subit ce que l’on appelle la triple peine :
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Une diminution drastique du montant du loyer voire une suppression (article 20-1 de la loi du 6.07.1989).
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L’impossibilité d’expulser le locataire indélicat (art. 1719 du code civil).
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L’interdiction de donner congé pour effectuer les travaux de mise aux normes (l’arrêt cité).
Pour les agences immobilières et administrateurs de biens, commercialiser ou gérer un tel bien expose directement votre responsabilité civile professionnelle pour manquement au devoir de conseil.
Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier
La vigilance des professionnels doit s’exercer dès la prise de mandat de gestion locative.
Ne validez jamais la mise en location d’un bien non conforme, même si le bailleur s’engage par écrit à réaliser des rénovations ultérieures.
Un contrôle rigoureux des surfaces avant la rédaction du bail reste votre unique protection contre un litige lourd et un blocage contractuel durable.