Nullité de la vente et indemnité d’occupation

 Comment annuler la vente d’une maison?

Il arrive que l’acheteur découvre, après coup, un élément décisif qui aurait modifié son consentement. Dans certains cas, la vente peut être annulée.

Les causes les plus fréquentes d’annulation sont :

• le dol (mensonge ou dissimulation d’une information importante. (Ex : dissimulation de précédentes inondations),

• un vice caché rendant le bien impropre à l’usage (Ex : une fissure majeure dans la structure de la maison)

L’annulation n’est pas automatique : elle suppose une action en justice, souvent accompagnée d’une expertise. Si elle est prononcée, elle remet les parties dans la situation où elles étaient avant la vente : le bien est restitué au vendeur, le prix à l’acheteur, avec parfois des dommages et intérêts en complément.

Voici une illustration des indemnisations pouvant être obtenues dans le cadre d’une annulation.

Une vente annulée après la dissimulation d’un dégât des eaux

« À malin, malin et demi ». Voici une affaire illustrant cet adage.

En septembre 2017, Monsieur et Madame X vendent une maison située près de Versailles pour 390 000 €. Un an après la vente, un dégât des eaux inonde le sous-sol aménagé en chambre.

Les acheteurs découvrent alors que :
• le bien est construit sur des nappes phréatiques,
• une inondation avait déjà eu lieu en 2016,
• une pompe de relevage avait été installée… sans être mentionnée lors de la vente.

Annulation de la vente et condamnation des vendeurs

Estimant avoir été trompés, les acheteurs assignent les vendeurs en nullité de la vente pour dol et vice caché.

Le tribunal annule la vente et condamne les vendeurs à verser 32 000 € de dommages-intérêts.

La cour d’appel aggrave leur sort avec 20 000 € supplémentaires, au titre de la hausse des prix immobiliers. Elle refuse également leur demande d’indemnité d’occupation (1 300 €/mois).

Ce que dit la Cour de cassation (5 décembre 2024, n° 23-16.270)

Oui à l’indemnisation liée à la hausse des prix

La Cour de cassation confirme que la hausse du marché immobilier est un préjudice certain dès lors qu’elle est constatée et chiffrable. L’absence d’un nouvel achat n’empêche pas l’indemnisation.

Oui à l’indemnité d’occupation… mais à partir de la demande

Elle casse en revanche l’arrêt sur ce point : la mauvaise foi du vendeur ne suffit pas à lui retirer son droit à l’indemnité d’occupation liée à l’occupation de son bien par son acheteur.

Cependant, dès lors que l’acheteur est de bonne foi, l’indemnité est due uniquement à compter de la demande judiciaire.

À retenir : équilibre des préjudices et des restitutions

• La nullité pour dol ne prive pas le vendeur de toute indemnité.
• La hausse du marché immobilier constitue un préjudice indemnisable pour l’acheteur.
• L’indemnité d’occupation est due à partir de la demande en justice, même après annulation de la vente.