Nullité de la vente et indemnité d’occupation
A malin, malin et demi.
Je vous raconte cette semaine l’histoire de vendeur qui omettent de dire à leurs acheteurs que le sous-sol de la maison vendue a été inondé un an avant la vente.
Bien sûr, ça ne va pas plaire aux acheteurs qui vont poursuivre l’annulation de la vente.
En septembre 2017, Monsieur et Madame X vendent à Monsieur et Madame Z une maison située dans la région de Versailles, au prix de 390 000 €.
La maison est composée d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un sous-sol total aménagé.
Un dégât des eaux survient en juin 2018, inondant le sous-sol de la maison, aménagé en chambre parentale.
Monsieur et Madame Z découvrent alors :
- Que le bien était construit sur des nappes phréatiques,
- Que les vendeurs avaient eux-mêmes subi une inondation du sous-sol en mai 2016,
- Qu’ils avaient installé une pompe de relevage pour éviter les remontées d’eau.
Ne trouvant pas d’accord indemnité avec les vendeurs, les acheteurs les assignent en annulation de la vente au titre du dol et de la garantie des vices cachés.
Le tribunal prononce l’annulation de la vente au titre de la réticence de lessive et condamne en outre les vendeurs à verser une somme de 32 000 € en sus de la restitution du prix de vente.
Les vendeurs interjettent appel.
La cour aggrave leur sort puisqu’ils sont condamnés à payer en plus une somme de 20 000 € aux acheteurs au titre de l’augmentation des prix de l’immobilier.
Et ils sont déboutés de leur demande de voir condamner les acheteurs à leur verser une somme de 1300 € par mois, depuis l’entrée dans les lieux, au titre de l’occupation du bien.
Mécontents, ils forment un pourvoi en cassation.
Ils soutiennent deux arguments :
- La cour d’appel indemniser un préjudice hypothétique, les acheteurs ne démontrant pas avoir réalisé une nouvelle acquisition dans des conditions plus défavorables,
- La restitution due au vendeur inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose restituée a procuré. Et la restitution n’est pas subordonnée à l’absence de faute du vendeur.
À votre avis, ont-ils obtenu gain de cause ?
La réponse est oui et non.
S’agissant de la première question, la Cour de cassation approuve la cour d’appel.
Dès lors que la Cour a constaté la hausse du marché de l’immobilier, elle a caractérisé un préjudice certain.
S’agissant de la deuxième question, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.
Elle juge que la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution. En revanche, si l’acheteur est de bonne foi, l’indemnité de jouissance n’est due qu’à compter de la demande.
Ainsi, le vendeur va toucher une indemnité de la part de l’acheteur au titre de l’occupation de son bien.
Un conseil :
Dans le cadre d’une vente, il est indispensable d’être transparent avec son acheteur!