Qui vote en copropriété?

Copropriété : QUI vote QUAND LES travaux affectant LES parties communes TANT générales QUE spéciales?

« Qui a le droit de vote ? » En copropriété, la réponse n’est pas toujours simple.
Cette affaire illustre les conséquences d’un vote tenu sans respecter les règles de majorité applicables.

Contexte de l’affaire – une terrasse transformée en local technique

• La société B est copropriétaire de plusieurs lots dans un immeuble parisien.

• Elle bénéficie, avec deux autres copropriétaires, d’une jouissance exclusive sur des espaces verts situés au 3ᵉ étage, qualifiés de parties communes spéciales.

• En 2013, la société V obtient en assemblée générale l’autorisation de percer la dalle béton de cette terrasse pour installer un local destiné à abriter des ventilateurs de désenfumage.

• La société B s’oppose à cette résolution et saisit la justice pour l’annuler.

Première instance et appel – la demande est rejetée

• Le tribunal rejette la contestation engagée par la société B.

• La cour d’appel confirme ce rejet.

• La société B forme alors un pourvoi en cassation.

Arguments lors du pourvoi – deux questions de majorité soulevées

La société B soutient que :

Seuls les copropriétaires bénéficiant des parties communes spéciales pouvaient voter les décisions les concernant.

Si une résolution concerne à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, elle doit être adoptée selon une double majorité :

• Auprès de tous les copropriétaires (parties générales),
• Et auprès des copropriétaires concernés par les parties spéciales.

Arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025 (RG n° 23‑18.586)

• La Cour de cassation rejette le pourvoi.

• Elle précise que :

  • Les bénéficiaires de parties communes spéciales ne peuvent voter que pour des décisions les concernant exclusivement.

  • Quand les travaux concernent des parties communes générales, tous les copropriétaires sont appelés à voter.

• Dans cette affaire, le projet portait sur la terrasse (parties communes générales), et la décision devait être prise par l’ensemble des copropriétaires.

✅ À retenir : respecter les majorités adaptées en copropriété

Mon Conseil pratique pour les syndics

• Si des travaux touchent à la fois des parties communes générales et spéciales, assurez-vous que tous les copropriétaires participent au vote.

• Sans une majorité conforme, la résolution peut être contestée et annulée.

• Vérifiez toujours l’objet précis du vote et les droits d’usage pour éviter tout vice de forme et assurer la validité de la décision.