Qui vote en copropriété?

Qui a le droit de vote ? En copropriété, la réponse n’est pas toujours évidente.

Je vous raconte cette semaine l’histoire d’un copropriétaire qui luttait contre les droits accordés à un autre en assemblée générale. 

La société B est propriétaire de plusieurs lots au sein d’une copropriété à Paris.

Elle bénéficie également d’une jouissance exclusive, avec deux autres copropriétaires, sur des espaces verts situé au troisième étage. Ces espaces sont qualifiés par le règlement de copropriété de parties communes spéciales.

En 2013, la société V obtient, en assemblée générale, l’autorisation de percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et d’installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situé dans les étages inférieurs.

Mais la société B n’est pas d’accord, elle saisit dès lors la justice aux fins d’annulation de cette résolution.

En première instance, tout comme en appel, elle est déboutée de sa demande.

La société forme alors un pourvoi en cassation.

Devant la Cour de cassation, elle soutient deux arguments :

• S’agissant les parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernés pouvaient prendre part au vote,
• Lorsqu’une décision concerne à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales, elle doit être adoptée à la double majorité de l’ensemble des copropriétaires et des copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées les parties communes spéciales.

À votre avis, a-t-elle obtenu gain de cause ?

La réponse est non. 

Dans cet arrêt du 6 février 2025 (RG n° 23 – 18. 586), la Cour de cassation rejette le pourvoi.

 Elle indique deux éléments :

•  En présence de parties communes spéciales, les bénéficiaires de celles-ci ont le pouvoir de prendre seuls uniquement les décisions les concernant exclusivement,
• Lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, la décision doit être adopté par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.

 En conséquence ici, les travaux projetés affecté en premier lieu la terrasse parties communes générales de l’immeuble et l’autorisation de travaux relevait exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

 Un conseil pour les syndics :

Quand les travaux affectent à la fois des parties communes générales et spéciales, ce sont l’ensemble des copropriétaires qui doivent prendre part au vote. À défaut, la décision pourrait être annulée.