Bail verbal : les droits du locataire reconnus

Bail verbal : des obligations aussi strictes qu’un bail écrit

Un contrat verbal… et pourtant des obligations bien réelles. Voici une affaire qui rappelle qu’un bail non écrit n’échappe pas à la rigueur de la loi.

Un immeuble frappé de péril, un locataire relogé

Le 20 avril 2012, un arrêté de péril est pris par le maire d’une commune, concernant un immeuble appartenant à plusieurs indivisaires.
Un occupant, Monsieur M, est relogé d’office par la mairie.
Celle-ci réclame ensuite aux propriétaires le remboursement des frais de relogement.

Les indivisaires répliquent en saisissant le tribunal, qui constate que Monsieur M est occupant sans droit ni titre.
Mais la commune fait opposition à ce jugement : si l’occupation n’est pas régulière, elle ne pourra plus se faire rembourser.

Bail verbal : était-il encore en vigueur ?

Les deux parties s’accordent sur un point : Monsieur M a bien bénéficié d’un bail verbal entre 1994 et 1998.
Mais après cette date, les bailleurs estiment que le bail a pris fin.
Monsieur M, lui, soutient que le bail a été tacitement reconduit, puisqu’aucune résiliation n’a été notifiée.

La cour d’appel rejette cet argument : pour elle, il n’y a pas eu reconduction, Monsieur M est sans droit ni titre depuis 1998.

La Cour de cassation tranche en faveur du locataire

Dans un arrêt du 17 novembre 2021 (RG n°20-19.450), la Cour de cassation casse la décision d’appel et donne raison à la commune.

Elle rappelle deux principes essentiels :

• Un bail verbal pour un logement à usage d’habitation principale, conclu par des indivisaires, est valide pour une durée minimale de 3 ans,

• En l’absence de congé, ce bail est reconduit tacitement pour des périodes triennales.

Ainsi, le contrat verbal était toujours en vigueur au moment de l’arrêté de péril. Monsieur M était un locataire régulier, et la mairie était fondée à faire supporter les frais de relogement aux bailleurs.

À retenir : bail verbal = bail contraignant

Le bail verbal est pleinement encadré par la loi du 6 juillet 1989.
Il engage autant que s’il était écrit, notamment :

• Sur la durée,

• Sur les conditions de reconduction,

• Sur les modalités de résiliation.

Ne pas formaliser un contrat de location par écrit n’exonère pas des obligations légales. Et cela peut coûter cher aux propriétaires.