Servitude dégradée : délai pour faire payer le voisin ?

Quel délai pour agir en cas de dégradation d’un droit de passage ?

En tant que syndic de copropriété ou administrateur de biens, une question revient souvent dans la gestion de vos résidences : quel est le délai légal pour contraindre un voisin à financer les travaux de remise en état d’une servitude de passage qu’il a détériorée ?

La réponse dépend de la nature juridique de votre action. S’il s’agit d’une demande pour obtenir la réparation financière d’un préjudice lié à des dégradations, le délai pour agir en justice est de cinq ans, et non de trente ans.

La Cour de cassation a récemment confirmé ce principe dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-21.049). La haute juridiction affirme que l’action pour forcer un voisin à réparer les dégradations causées sur un passage par son fait relève de la responsabilité et se prescrit par conséquent par cinq ans.

Le rappel des faits : un conflit d’entretien de droit de passage

Dans cette affaire, une copropriété située dans l’Essonne bénéficiait d’une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour desservir la résidence. Ce passage, qui n’avait jamais été entretenu, a subi d’importantes dégradations.

Le syndicat des copropriétaires a alors décidé d’assigner le propriétaire voisin en justice afin de lui faire financer les travaux de réfection, évalués à 100.000 euros. Le voisin a, pour sa défense, soulevé la prescription quinquennale de l’action, considérant que le délai de cinq ans pour agir était expiré. La copropriété soutenait au contraire qu’une servitude étant un droit réel, l’action en justice restait ouverte pendant une durée de trente ans.

L’explication juridique de la Cour de cassation

Pour rendre sa décision, la juridiction s’est appuyée sur l’article 2224 du Code civil. Ce texte précise que l’action personnelle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande de la copropriété ne visait pas à faire reconnaître l’existence du droit de passage en lui-même, mais à obtenir réparation pour un dommage causé. Il s’agit donc d’une action en responsabilité. Cette qualification d’action personnelle entraîne irrémédiablement l’application du délai court de cinq ans.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Syndics, administrateurs de biens et agences de gestion locative, cette jurisprudence vous impose la réactivité pour préserver les intérêts des copropriétaires. Pensez à faire constater au plus vite les dégradations par un commissaire de justice. Il convient ensuite de faire voter l’action en justice en assemblée générale sans tarder. Enfin, vous devez impérativement saisir la juridiction compétente dans le délai de cinq ans à compter des premières dégradations.

Le cabinet Perimaître se tient à votre disposition pour vous délivrer un conseil juridique sur mesure et sécuriser la gestion de vos résidences. L’anticipation reste votre meilleure protection face aux litiges immobiliers.