Vente et délai des conditions suspensives

Promesse de vente et conditions suspensives : quelles conséquences si elles ne sont pas levées dans les délais ?

À quoi sert une condition suspensive dans une promesse de vente ?

Les conditions suspensives protègent les parties à une promesse de vente. Tant qu’elles ne sont pas levées, la vente n’est pas définitive. Leur rôle est crucial : elles permettent de subordonner la vente à l’obtention d’un prêt, d’un permis, ou encore à la levée d’un nantissement. Si elles ne se réalisent pas dans le délai fixé, la vente est réputée n’avoir jamais existé, et aucune des parties ne peut être tenue à exécution. Il est donc essentiel de suivre précisément les dates et les formalités prévues dans l’acte.

Une agence immobilière réclame ses honoraires pour une vente non conclue

Le 8 février 2018, le cabinet D, agence immobilière, signe avec Monsieur T un mandat de recherche pour un fonds de commerce (bar-brasserie ou parts sociales).

Le même jour, Monsieur T signe une décharge de mandat, acceptant le bien proposé et s’engageant à verser 70 000 € HT d’honoraires à l’agence.

Le 24 avril 2018, un protocole d’accord est signé entre la société L (vendeur) et Monsieur T (acquéreur), prévoyant :

• Une vente sous conditions suspensives : obtention d’un prêt et mainlevée de nantissement.

• La confirmation de l’engagement de paiement des honoraires à l’agence.

Mais la vente n’a pas lieu : Monsieur T ne se présente pas à la signature notariée. L’agence lui réclame alors ses honoraires.

Rejet en première instance, succès en appel… puis cassation !

Le tribunal judiciaire de Lisieux rejette la demande de l’agence.

Mais en appel, la cour condamne Monsieur T à verser 84 000 € à titre de dommages et intérêts, considérant que :

• Toutes les conditions suspensives avaient été levées,

• L’absence de réitération était donc fautive et avait privé l’agence de ses honoraires.

Monsieur T forme alors un pourvoi en cassation, arguant que :

• Les conditions suspensives ont été levées après la date de validité de la promesse (soit après le 30 septembre 2018),

• La promesse était donc caduque, et aucune faute ne pouvait lui être reprochée.

La Cour de cassation tranche : pas de faute sans levée dans les délais (arrêt du 20 juin 2024, RG n° 23–12.106)

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle le principe de l’article 1304‑6 alinéa 3 du Code civil : en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Autrement dit :

• Si les conditions n’étaient pas levées à la date prévue (30 septembre 2018), alors la vente ne pouvait pas se faire,

• Et Monsieur T n’a commis aucune faute en refusant la réitération de l’acte notarié.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En matière de promesse de vente, le respect des délais liés aux conditions suspensives est essentiel. Une condition non levée à temps entraîne la caducité automatique de la promesse.

Professionnels de l’immobilier : soyez particulièrement attentifs à la date limite de levée des conditions, et vérifiez les clauses prévues en cas de non-réalisation. Une promesse mal suivie peut faire perdre à tous du temps… et beaucoup d’argent.