Vente illégale en copropriété : quel délai pour agir ?

Une décision d’AG de copropriété est-elle inattaquable ?

En tant que syndics de copropriété, administrateurs de biens ou professionnels en agence de gestion locative, vous vous posez souvent cette question décisive : une décision d’assemblée générale devient-elle inattaquable une fois le délai légal de deux mois de notification écoulé ?

La réponse est nuancée. Si la nullité de l’assemblée ne peut effectivement plus être demandée après ce délai, l’absence de contestation ne prive pas un copropriétaire lésé de son droit d’agir en réparation pour une faute commise par le syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 2 juillet 2026 (pourvoi n°24-22.686), vient tirer les conséquences de ce principe pour clore le débat. La haute juridiction annule la décision des premiers juges et affirme que le délai pour agir contre la copropriété n’est pas de deux mois, mais s’élève à cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil.

Le rappel des faits : la vente d’un lot transitoire

Dans cette affaire judiciaire, une copropriété décide de voter lors d’une assemblée générale la vente d’une portion de terrain à la ville, dans le but d’y faire construire un parking. Le délai de contestation de deux mois s’écoule sans aucun recours. Le syndicat et son syndic croient alors la vente totalement et définitivement sécurisée.

Ils omettent cependant de vérifier un détail fondamental : ce terrain incluait un lot transitoire, c’est-à-dire un droit de construire, qui appartenait toujours au promoteur immobilier. L’assemblée générale a donc acté la vente d’une partie privative qui ne lui appartenait pas.

Lorsque le promoteur découvre la situation, il attaque le syndicat en indemnisation. Sûr de son bon droit, le syndicat se défend en arguant qu’il est trop tard pour agir, le délai de deux mois pour contester l’assemblée générale étant dépassé. Les juges du fond lui donnent d’ailleurs raison sur ce point, avant que la Cour de cassation ne vienne infirmer cette analyse.

La vigilance juridique face aux apparences

La purge des délais de contestation donne un faux sentiment de sécurité.

La purge du délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas un bouclier de responsabilité face à une vente illégale.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Syndics de copropriété et administrateurs de biens, la responsabilité du syndicat peut être engagée, mais la vôtre également s’il y a un défaut de conseil et de vérification.

Avant toute cession foncière, ne vous contentez pas des apparences. Auditez scrupuleusement l’état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété afin de vérifier que vous ne vendez que des parties communes.

Le cabinet Perimaitre se tient à votre disposition pour vous accompagner dans ces audits et sécuriser vos opérations.