Il est inutile d’éloigner les enfants. Je ne vais en effet pas parler de manquement à la vertu mais de ces mauvaises surprises découvertes après un achat immobilier.
Cette vidéo s’adresse aux vendeurs et aux acheteurs de bien immobilier ainsi qu’aux professionnels de la vente immobilière.
Et bien sûr à ceux qui souhaitent entretenir ou développer leur culture juridique.
Mais tout d’abord de quoi parle-t-on ?
L’article 1641 du code civil indique que le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.
- Antériorité du vice c’est-à-dire que le vice doit préexister à la vente.
- Défaut caché c’est-à-dire qu’il n’était pas visible.
- Impropriété de la chose ou diminution très forte d’usage c’est-à-dire que le bien immobilier devient inutilisable ou son usage est très largement amoindri.
Les actes notariés peuvent contenir une clause de non garantie mais elle n’est valable que si le vendeur ignorait le défaut. Et le vice caché peut être juridique. Voici un exemple tiré d’un de mes dossiers. Il s’agit de Monsieur I, mon client, qui achète auprès de Monsieur B un appartement duplex en 2011. L’acte de vente indique que le vendeur a réalisé des travaux de réfection de la charpente et de la toiture en 2009. Lorsque Monsieur I revend son appartement en 2017, son Notaire, dans le cadre de la préparation de l’acte lui demande de fournir les justificatifs des déclarations préalable de travaux réalisés et autorisations délivrées pour les vélux et l’aménagement des combles. Monsieur I n’étant pas à l’origine de ces aménagements, il demande à son vendeur Monsieur B de les lui fournir, ce que ce dernier ne fera pas. Or, en application du code de l’urbanisme, la mairie dispose d’un délai de 10 ans pour saisir un tribunal et faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation à compter de leur réalisation. Parallèlement, l’acheteur de Monsieur I lui indique qu’il est toujours prêt à acheter mais que compte tenu de ce risque de démolition, il veut une réduction de 30.000 €. Mon client, qui est lui-même en train d’acheter dans une autre région a accepté cette proposition. Mon client par mon intermédiaire, a tenté d’obtenir réparation auprès de Monsieur B et face au refus de celui-ci a saisi le tribunal.
Le tribunal lui a donné raison : il a estimé que la vente avait été affectée d’un vice juridique et comme tel à condamner Monsieur I non seulement à payer à mon client cette somme de 30.000 € mais en outre des dommages et intérêts de 1.500 € liés aux tracas générés par cette situation ainsi qu’une somme au titre de ses frais d’avocat. Le débiteur a fait appel et la cour n’a pas encore rendue sa décision ;
Je conseille donc aux vendeurs et aux professionnels de l’immobilier d’être parfaitement transparent dans la transmission des informations dans le cadre d’une vente. Ne pas l’être peut coûter cher. Ca peut aller jusqu’à l’annulation de la vente !