Bail commercial : comment justifier les charges facturées ?

Un simple décompte annuel permet-il d’exiger les charges ?

Pour les professionnels de la gestion locative, administrateurs de biens et syndics, une question revient constamment lors de la réclamation des charges : la transmission d’un décompte global ou d’une régularisation annuelle suffit-elle à contraindre le locataire au paiement ?

La réponse est négative. Dès lors qu’un locataire conteste les montants réclamés, la production d’un simple état récapitulatif annuel ou d’un relevé de compte ne suffit pas à prouver la créance. Le bailleur doit être en mesure d’apporter la preuve de la réalité et de l’exactitude de chaque dépense imputée.

La réponse de la Cour de cassation pour les plus pressés

Dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.221), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’il incombe au bailleur de justifier de l’existence et du montant des charges contestées par le locataire.

Sans justificatifs probants, il existe une contestation sérieuse (article 835 du code de procédure civile) qui prive le bailleur du bénéfice de la clause résolutoire en référé : il ne peut alors ni obtenir l’expulsion du preneur, ni recouvrer par provision les charges litigieuses.

Le rappel des faits à l’origine du litige

Le litige concernait une société bailleresse et une locataire exploitant un commerce de desserts glacés, titulaire d’un bail commercial et d’un bail civil pour une réserve. Face à des impayés, la bailleresse a fait signifier des commandements de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné sa locataire en référé pour faire constater la résiliation des baux et obtenir son expulsion.

Pour s’opposer à ces demandes, la locataire contestait plusieurs postes de charges aux libellés imprécis et dépourvus de justificatifs. De son côté, la bailleresse se bornait à présenter ses régularisations annuelles de charges, affirmant que ces montants n’avaient jamais fait l’objet de contestations au cours des années antérieures.

Alors que la cour d’appel avait fait droit aux demandes du propriétaire en retenant le silence prolongé du preneur, la Cour de cassation a censuré cette décision. Les hauts magistrats ont rappelé que l’absence de réclamation passée ne vaut pas acceptation et que la charge de la preuve pèse exclusivement sur le bailleur dès qu’une contestation survient.

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