Bail commercial, départ anticipé du locataire : conséquences?

Le locataire peut-il quitter son local avant tERME ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur s’engage pour une durée généralement de 9 ans, avec faculté de résiliation triennale (encadrée par l’article L. 145-4 du Code de commerce). Pour un administrateur de biens, une foncière ou une agence de gestion locative, faire face au départ soudain d’un exploitant soulève immédiatement la question de la continuité des revenus locatifs.

En droit français, un locataire ne peut pas quitter les lieux de manière prématurée sans respecter le formalisme du congé triennal, sauf accord exprès du bailleur ou motif exceptionnel prévu par la loi. Un abandon de local sans préavis régulier constitue une inexécution contractuelle fautive qui n’éteint pas la dette locative.

La réponse de la Cour de cassation sur les loyers dus

Par un arrêt rendu le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-14.359), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec fermeté que le preneur, qui a donné congé et quitté les lieux avant terme, reste tenu au paiement intégral des loyers et des charges jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours.

La juridiction suprême tranche un point déterminant pour les professionnels de l’immobilier : le bailleur n’a pas à prouver l’existence d’un préjudice distinct pour exiger ces loyers. Dès lors, même si le local a pu être reloué à un autre locataire entre-temps, le preneur sortant ne peut s’exonérer de ses obligations contractuelles ni invoquer un quelconque enrichissement sans cause du propriétaire.

L’affaire : 141 000 euros réclamés après un abandon de local

Le litige prend sa source en janvier 2021 à Saint-Denis de la Réunion. Une société de transport conclut un bail commercial avec une société foncière pour l’exploitation d’un local, moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros.

Deux mois après son entrée dans les lieux, le preneur estime finalement la configuration inadaptée à son exploitation et sollicite une résiliation anticipée. Le bailleur propose alors un règlement amiable moyennant le versement d’une indemnité forfaitaire de 20 000 euros. Devant le refus du locataire, qui choisit d’abandonner unilatéralement les lieux, la foncière engage une action judiciaire pour exiger l’exécution du contrat.

La cour d’appel condamne le preneur à régler l’ensemble des loyers couvrant la première période triennale, soit une somme totale de 141 000 euros.

Le locataire forme un pourvoi en cassation en faisant valoir que la relocation rapide du local avait évité toute perte financière au bailleur.

La Cour de cassation rejette définitivement son argumentation et confirme la condamnation intégrale.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Pour les administrateurs de biens et les foncières, cet arrêt constitue un point d’appui stratégique lors d’un litige en bail commercial :

• Faites constater sans délai l’inoccupation et l’abandon des locaux par un commissaire de justice afin de figer la situation.

• Ne reprenez jamais les clés sans émettre de réserves formelles par écrit, pour écarter toute allégation de résiliation amiable tacite.

• Exigez la signature d’un protocole d’accord transactionnel si vous acceptez de libérer le locataire avant l’échéance.

• N’hésitez pas à réclamer l’ensemble des loyers de la période triennale si le locataire refuse une indemnité de négociation équitable.

Le cabinet PERIMAITRE accompagne les professionnels de l’immobilier pour sécuriser la rédaction de leurs baux commerciaux et défendre leurs intérêts face aux départs anticipés.