Un syndic peut-il renoncer à appeler les charges votées en assemblée générale pour éviter des démarches inutiles ?

En tant que syndic de copropriété, vous vous demandez si vous pouvez bloquer l’appel de fonds relatif à des travaux votés en assemblée générale lorsqu’un copropriétaire accumule déjà d’importants impayés sur ses charges courantes.

La réponse est  non. Le syndic ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur l’opportunité d’appeler ou non les sommes régulièrement votées par le syndicat des copropriétaires.

La décision de la Cour de cassation : APPELER LES FONDS EST OBLIGATOIRE

Par un arrêt rendu le 2 juillet 2026 (RG n°24-20.650), la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est légalement tenu d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

Refuser d’adresser les appels de fonds pour s’éviter des démarches jugées infructueuses constitue une faute de gestion personnelle qui engage la responsabilité civile professionnelle du syndic face aux copropriétaires.

L’affaire de Saint-Denis de la Réunion : rappel des faits

Des travaux d’entretien votés mais non financés

À Saint-Denis de la Réunion, une assemblée générale de copropriété vote l’exécution de travaux d’entretien. Le syndic prend pourtant l’initiative de ne jamais adresser les appels de fonds correspondants. Pour se justifier, il explique rencontrer de vives difficultés pour recouvrer les charges courantes antérieures et estime inutile de réclamer des sommes supplémentaires que les copropriétaires ne verseront pas.

La dégradation du bâtiment et le litige en copropriété

Sans ces appels de fonds, les travaux d’entretien ne sont jamais réalisés et l’immeuble se détériore. Deux copropriétaires souhaitent vendre leurs lots mais constatent que la dégradation de la copropriété dévalorise fortement leurs logements.

Assistés par leur avocat en droit immobilier, ils saisissent la justice pour demander indemnisation de leur préjudice au syndic pour perte de chance de vendre au meilleur prix. Si la cour d’appel rejette dans un premier temps leur demande en estimant l’attitude du syndic compréhensible, la Cour de cassation casse cet arrêt et sanctionne le professionnel.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

Face à des impayés de charges, l’anticipation d’un échec de recouvrement ne doit jamais vous conduire à suspendre vos obligations légales.

Emettez systématiquement les appels de fonds votés en assemblée générale, puis enclenchez en temps utile les procédures de recouvrement forcé. C’est le seul moyen de protéger la copropriété tout en préservant votre cabinet contre toute action en responsabilité.