Sinistre lié aux parties communes : le bailleur est-il responsable ?

Le bailleur est-il responsable d’un dégât causé par les parties communes ?

C’est une interrogation récurrente chez les administrateurs de biens, syndics et gestionnaires locatifs : lorsqu’un local commercial subit un dégât des eaux trouvant sa source dans les parties communes de l’immeuble, le bailleur peut-il s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il ne maîtrise pas ces parties communes ?

La réponse juridique est non. En vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de résultat : assurer la jouissance paisible des lieux loués et entretenir le bien en état de servir à l’usage prévu par le bail commercial. Le fait que l’origine du désordre se situe en partie commune de la copropriété ne suffit pas à le libérer de cette obligation envers son locataire.

La réponse immédiate de la Cour de cassation

Dans un arrêt du 21 mai 2026 (RG n° 25-10.905), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle fermement ce principe : les juges du fond ne peuvent décharger le bailleur de sa responsabilité contractuelle sans caractériser un cas de force majeure.

Pour les magistrats suprêmes, l’impossibilité matérielle pour le bailleur d’intervenir directement sur les parties communes ne constitue pas, en soi, un événement imprévisible et irrésistible. À défaut de force majeure, la responsabilité du bailleur est pleinement engagée vis-à-vis de son locataire exploitant.

Retour sur l’affaire : quand les fuites paralysent un commerce

En 2000, des propriétaires consentent un bail commercial à une société pour l’exploitation d’une pizzeria. Quatorze ans plus tard, le restaurant subit une série de dégâts des eaux à répétition, tous issus des parties communes de la copropriété.

Les investigations traînent, les causes des fuites ne sont pas traitées rapidement et les dégradations s’aggravent. Face au préjudice d’exploitation subi, le preneur assigne ses bailleurs en justice pour obtenir indemnisation.

En première instance puis devant la cour d’appel, la demande du locataire est rejetée. Les juges du fond estiment que les bailleurs ne disposaient d’aucun pouvoir direct pour réaliser les travaux de réparation nécessaires sur les parties communes, excluant ainsi toute faute de leur part. Saisie du litige, la Cour de cassation casse cet arrêt d’appel : sans constatation expresse d’un cas de force majeure, le bailleur reste tenu d’indemniser les troubles subis par son locataire.

Mon conseil d’avocat spécialiste en droit immobilier

En gestion locative, la passivité est le premier facteur d’engagement de responsabilité. Lorsqu’un locataire signale une fuite ou un vice issu des parties communes, le bailleur ou son mandataire ne peut se contenter d’adresser un simple courriel au syndic de copropriété pour s’abriter derrière son inaction.

Pour préserver vos intérêts et écarter un litige locatif lourd :

• Notifiez sans délai le sinistre au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception afin de mettre en demeure la copropriété d’agir.
• Déclenchez rapidement une expertise amiable ou sollicitez en justice un référé préventif ou expertise judiciaire pour faire constater la cause du désordre.
• Si le syndic tarde à intervenir, engagez une action en référé contre le syndicat des copropriétaires pour le contraindre à exécuter les travaux sous astreinte.

Ce sont ces démarches actives et documentées qui permettront d’établir que toutes les diligences ont été accomplies et de limiter les risques de mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle du gestionnaire.

Vous avez un sujet de ce type? Prenez rendez-vous.